По данным Vesco Consulting, к концу года может быть продано всего 20 800 домовладений, тогда как предложение составит около 45 000 единиц (для сравнения: в 2008 г. на рынке было 20 000 объектов, куплено 9500). Большинство застройщиков не учитывают текущий спрос и предложение и хотят работать с докризисными прибылями, признает Валерий Лукинов, глава комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов. Невозможно предугадать, каким будет спрос через полгода-год, поэтому [застройщики] рассчитывают на 40%-ную прибыль. «Меньше — рискованно, но если 50-100% заложишь, то [недвижимость] не продашь», — объясняет директор по развитию компании «Гуд Вуд» Александр Дубовенко.Больше, чем спрос
«Инком» подсчитал, что число организованных коттеджных поселков в Подмосковье выросло с 514 проектов в декабре 2010 г. до 636 в сентябре 2011 г. По данным ОПИН, сейчас продажи ведутся в 750 организованных поселках — 18 из них прибавились в III квартале.Наряду с ростом предложения увеличивается и число сделок, на 30% с начала года к сентябрю («Инком»). Но большинство клиентов не готовы платить за домовладение более 12 млн руб., делится Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость». «По сравнению с прошлым годом в октябре покупательская активность не такая интенсивная, — признает Лариса Никитина, руководитель отдела продаж “Мирума”. — Хотя на качественные объекты спрос есть». Но качественных на рынке не более 10%, уточняют риэлторы Penny Lane Realty.По данным аналитика ОПИН Екатерины Лобановой, доля инвестиционных в общем объеме сделок выросла до 13% (в начале года было 2%). Дмитрий Цветков из Penny Lane Realty рассказал, что в сентябре к нему обратились некие финансовые структуры за помощью в формировании «спекулятивного портфеля из двух-трех десятков домовладений».Что берутВ III квартале экономкласс оттянул на себя 2% покупателей коттеджей бизнес-класса, говорит Лобанова. Общее число сделок с недорогими объектами составило, таким образом, по данным ОПИН, 74 против 17% в бизнес-классе. По мнению аналитика «Инкома» Дмитрия Таганова, это соотношение выглядит как 86 к 8%. Дома в сегментах премиум и делюкс берут соответственно 4 и 2% клиентов. Подавляющая доля сделок (74%) пришлась на участки без подряда, по оценке ОПИН и Penny Lane Realty (58%, по данным «Инкома»). Но массы покупателей так и не пришли на рынок загородной недвижимости, констатирует Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе»: у потребителей экономкласса мало денег, у элитных много запросов.Продавцы уступили
В III квартале конъюнктура рынка вынудила ряд компаний снизить цены на предложения класса «элит» и «бизнес», говорит Лобанова. «Многие поселки в борьбе за покупателя вступили в жесткую ценовую конкуренцию друг с другом», — подтверждает Цветков. Вклад в ценовую коррекцию внесла и нестабильность валютного курса, говорится в отчете ОПИН. К концу сентября 1 кв. м в элитных поселках в среднем подешевел до $4800, включая стоимость земли (минус 4% за квартал), в поселках бизнес-класса — до $3650 (минус 1%). Экономкласс, напротив, вырос в цене в среднем на 5%, в основном за счет удорожания быстро продававшихся поселков, говорит Лобанова.Аналитики «Масштаба» стоимость недвижимости бизнес-класса оценивают в $3000 за 1 кв. м, элитной — в $4500 за 1 кв. м. «Экономичные» коттеджные поселки предлагаются в среднем по $1500 за 1 кв. м (в этом эксперты из разных компаний почти единодушны), включая стоимость земли. «Дальнейшего снижения не будет: дисконта в 5% в ряде поселков стало достаточно для того, чтобы объем продаж вырос в 1,5-2 раза», — уверена Лобанова. Слишком низкая цена выглядит в глазах покупателей сомнительно, добавляют аналитики «Масштаба».Доминантный форматХотя опрошенные «Ведомостями» аналитики продолжают говорить о снижении интереса к участкам без подряда, последние пока лидируют и в предложении, и в спросе.По данным «Красивой земли», 10% участков покупается для последующей перепродажи (в середине 2008 г. — 20%). Таганов из «Инкома» приводит пример: в поселке «Лосиный парк» на Ярославском шоссе за год продано более 500 участков из 643 (от 1,5 млн руб.).В «Новорижском» (поселок «Инкома» в 25 км от МКАД) с начала продаж летом 2009 г. земля подорожала на 98%. Гендиректор «Красивой земли» Илья Сапунов считает, что в среднем инвесторы «в поля» могут заработать 35-50% годовых. «Однако все чаще инвестпокупки идут ради сохранения средств на случай кризиса, а не получения прибыли», — отмечает Таганов. Он утверждает, что сейчас инвесторы берут один-два участка: «Оптовых мы не наблюдаем с начала кризиса».У консалтинговой компании Land Management с начала года все больше заявок на участки от 1 до 10 га — на них приходится 60% спроса . «Часто это региональные застройщики, которые хотят выйти на подмосковный рынок. Вторая группа — финансовые инвесторы», — говорит гендиректор Юрий Лакеев. Две компании из Санкт-Петербурга ищут от 30 га под жилищное строительство (одна из них уже ведет застройку на западе Подмосковья). Две маленькие компании из Тюмени и Ижевска объединились и рассматривают несколько небольших участков (до 3 га) под точечную застройку у Подольска и Щербинки, приводит он примеры. Минимальный порог входа на рынок Подмосковья Land Management оценивает в $5 млн, в среднем земля оптом продается от $7000 до $30 000 за сотку. По данным «Абсолют менеджмента», цена на оптовые земли за 2011 г. выросла на 15%. Но адекватное предложение крайне ограничено, несмотря на то что в области на продажу выставлено около 3000 участков, подсчитывает Лакеев. По мнению Анны Шишкиной из УК «Абсолют менеджмент», только неликвида в оптовом совокупном предложении около 10%.
Елена Никитина
читать оригинальный текст на vedomosti.ru