08/09

После выборов рынок недвижимости не ждет перемен… и не хочет

6 сентября 2013

Информационнй портал о недвижимости Realestate

8 сентября – случатся выборы глав Москвы и Московской области. RealEstate.ru в рамках пятничного опроса ИТОГИ НЕДЕЛИ спросил у девелоперов и риэлторов, каких результатов они ждут, приведут ли эти результаты к переменам на рынке недвижимости, что будет с их бизнесом, если к власти придет новая команда, а также способны ли выборы повлиять на спрос и цены на жилье.

Большинство опрошенных нами участников рынка полагает, что результаты выборов будут предсказуемыми и нынешние власти, что в Москве, что в Подмосковье, сохранят свои позиции. Также большая часть экспертов считает такой исход благом для рынка недвижимости: сохранятся правила игры, не будут приостановлены текущие проекты, а новые пройдут согласования уже по привычной схеме. Примечательно, что представители крупных компаний меньше боятся перемен и неожиданного прихода к власти новой команды, отмечая, что сумеют подстроиться под новые реалии без ущерба для бизнеса. Что же касается спроса, предложения и цен на жилье, то лишь немногие считают, что результаты выборов способны привести к сокращению предложения и росту цен, а также к увеличению спроса. По мнению других участников рынка, на эти показатели больше влияют такие причины, как изменение покупательской способности населения, угроза рецессии и сезонность. Интересно то, что два опрошенных участника рынка заметили наличие определенного внутреннего конфликта: интересы бизнеса входят в противоречие с гражданскими интересами. Ведь один и тот же человек, будучи гражданином страны, желает ей позитивных перемен и поддерживает оппозиционных кандидатов, но являясь также бизнесменом, он меньше всего хочет длительной заморозки своих проектов и поэтому выбирает представителей текущей власти. Какая из социальных ролей победит не только у представителей бизнеса, но и у большинства населения, мы узнаем уже в воскресенье ночью, а пока можно подробнее ознакомиться с комментариями участников опроса.

«Для рынка позитивный сценарий - не менять управленческую группу»

Константин Попов, председатель совета директоров Корпорации "ИНКОМ": - Сергей Собянин очень оперативно подготовился к досрочным выборам. Это говорит о том, что он не сомневается в своих силах и планирует возглавлять мэрию и в будущем. В целом для рынка жилья это позитивный сценарий. В случае изменения управленческой группы стройкомплекс неизбежно притормозит до тех пор, пока не будет определен новый регламент. Ожидаемое повышение активности покупателей придется на осенний период и будет связано с цикличностью рынка, а не с итогами выборов.

Алексей Сидоров, замгендиректора Kalinka Real Estate Consulting Group: - Мы ожидаем переизбрания Сергея Собянина, и я полагаю, что это оптимальный сценарий завершения выборов. В этом случае рынок сохраняет столь необходимое для него стабильное развитие: будут в срок согласованы рассматриваемые инвестконтракты, продолжены городские транспортные программы, планы по комплексному благоустройству набережных, по редевелопменту территорий промзон и т.д. Самый нежелательный сценарий – это избрание человека «не из системы». В этом случае рынок недвижимости ожидают серьезные потрясения: очередной пересмотр инвестконтрактов и городских целевых программ, передел сфер влияния, отзыв лицензий, преследование афилированных с Собяниным игроков рынка и компаний. Мэр «не из системы» может пойти на популистские меры, которые в итоге ухудшат качество жизни в городе. Справедливости ради надо отметить, что шансы на приход такого кандидата равны нулю.

«Неожиданный результат осложнил бы ситуацию на рынке, но его не будет»

Александр Дубовенко, учредитель компании «ГУД ВУД»: - Так как мы не ожидаем ситуации, что у нас вдруг будет выбран непредсказуемый кандидат, соответственно мы не ожидаем никаких изменений на рынке. Если пофантазировать о том, что победит неожиданный кандидат, который не имеет отношения, скажем так, к Кремлю, то ситуация была бы сложная.

Можно предположить, что все неофициальные договоренности, которые были, автоматически потеряют силу. Соответственно, затормозятся все процессы. Принципиально новый губернатор может выстроить систему взаимодействий лучше, а может и хуже. Мы не знаем о способностях этих людей, потому что мы с ними и их командой не работали. Но вначале будет паралич.

Мы стараемся максимально дистанцироваться от политики и максимально использовать, где возможно, закон. Для того, чтобы при смене губернатора, у нас остались законные права на то, что мы делаем. Другое дело, что, к сожалению, рынок так устроен, что только законных бумаг недостаточно, то есть необходимо смазывание всего механизма, чтобы он работал, иначе будут разные препоны.

«Рынку недвижимости нужна не революция, а эволюция»

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: - Я думаю, что никаких неожиданностей не произойдет. Уверена, команда, которая работает сейчас, останется. Если рассматривать другой сценарий развития событий, то, скорее всего, на время будет приостановлена выдача разрешений на новое строительство. Новый мэр в любом случае будет устанавливать свои правила «игры», как это было в свое время с Собяниным. В принципе, от кандидата это не зависит. Однако Навальный в силу своего сложившегося радикального имиджа, скорее всего, будет настроен более решительно. Одной глобальной ревизии инвестконтрактов ему явно будет недостаточно. Возможно, начнется волна увольнений. Но процесс "ломки" системы более чем длительный. Все-таки эта система сложилась довольно давно - существуют наработанные механизмы, определенные отношения, традиции. И если менять ее в корне, то мы можем забыть о новых разрешениях на строительство не на год, а на два-три. Я считаю, что революционными методами систему не исправишь. Ничего хорошего в итоге не получится - история уже знает немало тому примеров. Развиваться нужно не революционно, а эволюционно. Это значит - необходимо менять психологию людей, их менталитет. Перед выборами действительно была временно приостановлена выдача разрешений на новое строительство, а также согласование проектов. Все ждут итогов. Но после спрос не усилится, и цены вряд ли подскочат. Если только новое правительство не примет новые законодательные акты и нормы, меняющие принципы застройки. Хотя я не думаю, что в Москве эти ужесточения будут серьезными. Возможно, этот процесс коснется Подмосковья. Однако правительство уже давно озвучивало новые регламенты, касающиеся плотности, высотности застройки и обеспечения инфраструктурой. И принятие этих норм, конечно, может подстегнуть рост цен на 20-30%. Однако существует определенный потолок покупательской способности, поэтому застройщики, скорее всего, будут разрабатывать мероприятия по оптимизации своих затрат (например, снижать себестоимость за счет удешевления используемых материалов). И столь существенного повышения цен мы уже не увидим.

«Приход новой команды может привести к сокращению предложения и росту цен на рынке»

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet: - После выборов рынок недвижимости Москвы может пойти по двум направлениям. Если на посту мэра столицы останется Сергей Собянин, то логично, что продолжит осуществляться нынешняя программа мероприятий. Если к власти придет другой кандидат, то, скорее всего, будет создана новая команда и возможна перезагрузка рынка в целом – разработка новых правил игры, пересмотр инвестконтрактов, все это может привезти к сокращению предложения и росту цен.

Всего, по нашим сведениям сейчас, ждут выдачи ГПЗУ около 20 крупных проектов, находящихся на территории бывших промзон, площадь застройки по каждому проекту превышает 100 тыс.кв.м. Именно из-за их масштабности и было принято решение приостановить выдачу ГПЗУ до выборов. На существующие проекты результаты выборов не повлияют, так как большинство проектов находится на завершающих стадиях строительства либо сданы Госкомиссии.

Также независимо от выборов с наступлением осени и увеличением деловой активности в целом стоит ожидать традиционного роста цен на недвижимость, цены могу вырасти примерно на 3-5 %.

Наталья Чепрукова, генеральный директор Delta estate: - Как правило, смена правительства всегда воспринимается негативно, это связано с ожиданием введения новых законов и правил. На данный момент самым выгодным вложением в России является покупка недвижимости, поэтому после выборов возможен рост спроса на жилье, а соответственно и цен, приблизительно на 5-7%.

«Опытные застройщики подстроятся под любые перемены»

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ – Девелопмент (ГК «МИЦ»): - Как правило, основной фактор, который влияет на состояние рынка недвижимости в период предшествующий выборам, это психологический настрой. Даже в случае если результаты голосования предсказуемы, население опасается возможных изменений экономической ситуации в регионе после выборов, поэтому люди, ориентированные на покупку жилья, стараются решить квартирный вопрос до выборов. Динамика продаж в ГК «МИЦ» свидетельствует об увеличении количества сделок на протяжении последних месяцев. После выборов спада активности также не приходится ожидать в связи с началом нового сезона деловой активности. Предстоящие выборы мэра Москвы и губернатора Московской области не изменят общей тенденции на рынке жилой недвижимости в Московском регионе. Очевидно, что шансы на победу Собянина и Воробьева высоки. После выборов начатый курс в градостроительной политике как столицы, так и Московской области, скорее всего, будет продолжен. За время нашей работы на рынке мы стали очевидцами смены мэра Москвы, два раза менялся губернатор Московской области. Безусловно, с приходом новых политических деятелей менялась и стратегия развития столицы и области. Случился пересмотр инвестконтрактов, было объявлено о снижении этажности жилых домов в Подмосковье, произошли другие нововведения. Застройщикам, имеющим большой опыт работы на рынке, приходилось работать в разных условиях. Практика показывает, чтобы быть успешными, нужно быть гибкими, быстро адаптироваться к новым правилам игры, принимать их и работать дальше.

Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP: - Ситуация более предсказуема в Московской области потому что сильного кандидата в альтернативу врио губернатора нет. Что касается Москвы, то по предварительным результатам лидируют два претендента. Однако если рассматривать мэра с точки зрения хозяйственника, а не как политическую фигуру, то позиции Собянина более устойчивы. По результатам выборов вариантов развития событий на рынке недвижимости два: реализация уже анонсированных инициатив или изменении в градостроительной политике. Со своей стороны можем сказать, что смена власти на проекты компании не повлияет. TEKTA GROUP действует строго в правовом поле, строительство ведется со всеми необходимыми документами и согласованиями. Действуя в рамках закона, мы оказываемся менее зависимы от смены конъюнктуры власти. Вероятнее всего по результатам выборов вперед выйдут уже лидирующие на сегодняшний день кандидатуры. В случае подтверждения этих прогнозов, вероятнее всего произойдет развитие тех инициатив, которые уже были анонсированы. Если выберут другого претендента, то кардинальных изменений в краткосрочной перспективе как в столице, так и в Подмосковье, также не стоит ожидать. Даже если со сменой власти будут внесены поправки в градостроительную политику, девелоперы смогут найти варианты, позволяющие развивать свой бизнес в изменившихся условиях. Выборы всегда предполагают возможность перемен, поэтому сейчас девелоперы не торопятся с реализацией новых проектов, так как условия игры могут измениться и прежние договоренности будут не актуальны. А органы местной власти не настроены принимать решений до того как их генеральная позиция будет определена. Для скачка цен должны произойти резкие перемены. На мой взгляд, стоимость жилья будет увеличиваться равномерно. Если в Москве продолжится линия Собянина, то ввод новых объектов на рынок может снизить среднюю цену.

«Резко изменить рынок за счет избранной новой персоны невозможно»

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills: - Ни в Москве, ни в Московской области мы не ждем заметных изменений. С одной стороны, результаты выборов предсказуемы и сейчас не 90-е годы, когда после выборов могла произойти перемена курса, что могло повлиять, как на экономическую ситуацию, так и на рынок недвижимости. С другой стороны, сам рынок сейчас таков, что резко изменить его только за счет избранной новой персоны невозможно. И спрос и цены достаточно стабильны. Сегодня нельзя заподозрить власти в том, что они перед выборами искусственно сдерживают цены на жилье, а после выборов их отпустят (или, например, в том, что держат ставки по ипотеке, а потом их отпустят). Ведь все живут по рыночным законам, которые не предполагают столь сильной зависимости от политической ситуации. А если заглядывать на несколько лет вперед, то после того как Москва и область, управляемые новыми руководителями, будут работать в связке (с точки зрения решения транспортных проблем, создания новых рабочих мест за пределами Москвы и т.д.) перемены все-таки будут иметь место. Во-первых, можно ожидать роста цен на недвижимость в городах Подмосковья. Во-вторых, продолжится вытеснение жилья эконом-класса за МКАД. Соответственно, освоение территорий внутри Москвы будет ориентировано на более дорогое жилье. При этом, скорее всего, после выборов мэра Москвы будет начата активная реализация ряда проектов, которые были отложены перед выборами дабы не будоражить общественность. Прежде всего, тех, которые потребуют инвестиций со стороны государства, например, таких как освоение территории ЗИЛа, завода «Серп и Молот», «Москвич», АЗЛК и т.д.. Последние 10-12 лет рынок не особенно активно реагирует на результаты выборов. По нашему мнению, и итоги грядущих выборов не окажут сколько-нибудь значимого влияния на количество заключенных сделок, которое, скорее всего, останется в рамках традиционных для этого времени года показателей. Резко повысить цены застройщикам не позволит и текущий объем спроса, и экономическая ситуация – высокая цена ипотеки, не столь стремительный рост реальных доходов населения. Плюс ко всему объем предложения во всех качественных сегментах значительно превосходит объем годового спроса. Поэтому дефицита на рынке жилья сегодня не существует.

«Рынок недвижимости стал менее чувствительным к политике»

Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton: - Анализ ситуации за последние несколько лет показывает, что рынок недвижимости Москвы стал гораздо менее чувствительным к различным политическим событиям, не только к таким как выборы главы города, но и даже к выборам главы государства. В целом, в краткосрочном периоде существенных изменений мы не ожидаем вне зависимости от результатов выборов. Какие-либо изменения в спросе могут начаться при изменении градостроительной политики и изменении стратегии взаимодействия города с застройщиками. И то, изменения в спросе последуют с задержкой в полгода после перемен. По нашему мнению, до внесения корректив в градостроительную политику дело дойдет еще нескоро. А это значит, что осенью рынок продолжит свое развитие в рамках уже наметившихся тенденций. Но, конечно же, игроки рынка будут внимательно отслеживать любые комментарии нового мэра, кто бы он ни был, на тему строительства, чтобы определиться со своими инвестиционными планами.

«Результаты выборов не повлияют ни на цены, ни на спрос»

Павел Лепиш, гендиректор компании «Домус финанс»: - Я не думаю, что предстоящие выборы окажут существенное влияние на рынок недвижимости Московского региона. Как показывают последние результаты опросов общественного мнения, и в Москве, и в Подмосковье, с большим отрывом сегодня лидируют кандидаты, исполняющие обязанности мэра и губернатора, соответственно – это Сергей Собянин и Андрей Воробьев. Поэтому можно предположить, что после выборов стратегии развития столицы и области никак не изменятся – власти продолжат в полной мере воплощать те программы освоения территорий, которые работают на сегодняшний день. Я не думаю, что выборы как-то дополнительно подстегнут рост спроса и цен. Стоимость «квадрата» как в Москве, так и в области, сегодня мало подвержена влиянию политических факторов: она растет или падает в зависимости от изменения объемов предложения, улучшения или ухудшения транспортной ситуации в конкретной зоне, развития инфраструктуры.

«Бизнес-решения откладывались до выборов, хотя их результаты предсказуемы»

Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент»: - Ситуация с предстоящими выборами хорошо прогнозируема, и участники рынка недвижимости не видят в перспективе никаких возможных резких изменений курса, создающих риски для бизнеса. Рынок недвижимости не ожидает потрясений, связанных с выборами, поэтому не отмечается никаких признаков ажиотажа по этому поводу. Ожидания связаны с тем, что ситуация будет развиваться плавно, без потрясений. Как некоторые проявления приближающихся выборов можно отметить разве что некоторую тенденцию к откладыванию принятия бизнес-решений, которые, в принципе, терпят отлагательства, на послевыборный период – тем более, до этого момента осталось совсем немного времени. С ожиданием реальных перемен это вряд ли связано.

«Бизнес-интересы перевешивают негатив к существующей власти»

Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty: - Как бы мне ни хотелось верить в то, что на этих выборах будет хоть какая-то интрига, я уверен, что в итоге ее не будет. Какими путями это будет достигнуто, не так важно. Для рынка недвижимости, в сущности, не изменится ничего. За последние годы девелоперы выстроили свои схемы работы с мэрией Собянина, поэтому в смене власти заинтересованы лишь те игроки рынка, которые остались не у дел или просто хотят с помощью перемен раскрутить свой бизнес. Или - просто люди, которые хотят реализовать свои демократические права. Но даже среди таких иногда бизнес-интересы перевешивают негатив к существующей власти. К тому же, пресловутая "вертикаль власти" не даст шанса ни им, ни протестным кандидатам. В Московской области даже нет лидера, который мог бы составить конкуренцию губернатору от Кремля, а в Москве - такой кандидат есть, но уровень его поддержки кажется высоким только в Facebook. Я лично, как активный житель интернета, буду голосовать соответствующим образом, так как я считаю, что перемены Москве нужны. Но объективно я понимаю, что пока этих перемен не будет. Мэр останется тот же, все схемы взаимодействия с девелоперами также будут прежними. Спрос на жилье, офисы и другую недвижимость продолжит постепенный рост. Я практически каждый день встречаюсь с крупными собственниками недвижимости и ритейлерами. Они про выборы вспоминают вскользь и просто продолжают работать в обычном режиме, не ожидая никаких перемен и никак не меняя свои стратегии развития. Так что с точки зрения бизнес-сообщества эти выборы - лишь повод высказать свою гражданскую позицию, но никак не серьезный переворот сознания и схем работы на рынке. И если все же произойдет чудо, то я уверен, что для всех бизнесменов это станет еще большей неожиданностью, чем для самой власти.

«Бизнесу важна стабильность, а по-человечески хочется перемен»

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: - Трезво оценивая ситуацию, понимаешь, что возможный сценарий только один, он и оптимистичный, и пессимистичный одновременно. Бизнесу важна стабильность и предсказуемость ситуации, хотя по-человечески очень хочется позитивных перемен. Думаю, что в области нужна более политически весомая кандидатура, хотя, после фактического оправдания областных правоохранителей – крышевателей казино уже и непонятно, кто там справится. Столица на виду, хотя и здесь есть над чем работать.

Опрос подготовила Ольга Александрова