– Александр, если рассматривать проекты загородного рынка, то можно ли сказать, что фантазия у девелоперов закончилась, что поселки отличаются только местоположением и материалом постройки, а концепции просто копируются?
– Конкуренция на рынке достаточно высокая, все еще продолжается кризис, есть затоваривание, а если говорить про спрос, то далеко не все идет нарасхват. В этих условиях приходится что-то выдумывать. Однако инновации не всегда придуманы с нуля, иногда это просто интересная подача. Например, мне очень понравились маркетинговые ходы дома «Флотилия». Известно, что первые и последние этажи не пользуются спросом, часто продаются с дисконтом, одним словом, они менее ликвидны. Однако здесь эти этажи поданы по-другому. Застройщик потолки в квартирах на последнем этаже сделал на 30 см выше, санузлы отделал более дорогими материалами, лифты к этим квартирам сделал отдельные, которые ходят по специальной карточке, а все это вместе назвал «люксом» и цены установил в 1,5 раза выше. И нашлись люди, которые готовы были заплатить за этот товар большую стоимость. С первым этажом здесь поступили еще хитрее: эти квартиры напоминают таунхаусы, так как они двухэтажные и имеют свой отдельный вход. Стоят эти квартиры также дороже. На загородном рынке тоже постоянно кто-то придумывает хитрые ходы. Вот мы в одном из своих поселков строим муниципальную школу на 260 детишек. С одной стороны мы так выполняем социальную функцию, а с другой – увеличиваем привлекательность самого коттеджного поселка. Не секрет, что сейчас в Московской области со школами проблема, а у нас и школа, и садик.– В свое время ваша компания сделала все возможное, чтобы придумать полноценный дом, где была бы минимальная цена квадратного метра. Но время идет, цены растут, технологии устаревают. Есть ли у вас какие-то новые разработки по доступному загородному жилью?
– Доступные дома – одна из наших фишек. Мы пытаемся все время снизить цену. Многие компании думают о том, как бы побольше заработать, купив что-то подешевле и продав это подороже. Мы же пытаемся применить научный подход, выжимаем из материала максимально возможную площадь без снижения качества, а за счет уменьшения отходов, более рациональных поставок и уменьшения объема труда, необходимого для сборки. В свое время мы достигли очень привлекательных цен за квадратный метр. Это было в 2007 году. На основании этих наших наработок в 2011 мы запустили новый привлекательный продукт – дуплекс, который назвали флэтхаусом. Эти дома рассчитаны на две семьи, каждая секция имеет площадь 94 кв. м, а продается это вместе с участком за 3,5 млн. рублей. Это интересный продукт по цене эконом-класса, а внутри даже некоторые комплектующие самые лучшие и дорогие. Например, мы устанавливаем котлы Buderus, а это самый сильный немецкий бренд. В настоящий момент мы активно застраиваем этими флэтхаусами свои поселки. Самое ходовое место – 17 км Пятницкого шоссе, поселок Бакеево. Перспективен и наш новый проект – «Фламандия».
– А как вам работается с новой властью?
– Власть всегда вещь непростая. В старые времена власть напоминала ОПГ. Это были такие полубандиты, которые оказывали платные услуги девелоперам по переводу земель, по получению разрешений и по разным другим схемам воровства госбюджета. Сейчас все начало меняться. Прямого вымогательства денег уже нет, но девелоперов заставляют платить целевые взносы на строительство школ и детских садов возле коттеджных поселков. Уже разработаны нормы, и этот процесс понятен. Например, на каждые 1000 человек, проживающих в поселке, необходимо 120 мест в школе и 70 в детском саду. Правительство оценило строительство одного места для школьника в 1 млн. рублей, а для детсадовца – в 750 тысяч. И теперь легко посчитать, что в строящемся поселке будет жить столько-то человек, поэтому в фонд необходимо внести такую-то сумму. Безусловно, коммерческая организация не обязана платить деньги в какие-то фонды, но каждый понимает, что лучше это сделать. И эта ситуация отличается о простой дачи взятки, это более правильный подход. Кроме этого, теперь появилась тема с созданием рабочих мест. Если уж девелопер строит поселок, то должен позаботиться и об определенном количестве мест для работы. Это могут быть магазины, спортивные комплексы, все, что угодно. Главное – снизить загрузку дорог в Москву. Одним словом, сейчас делаются какие-то разумные вещи. Однако не нравится, что, если и идет какая-то помощь, то все происходит точечно и с привлечением каких-то непонятных структур. На мой взгляд, эффективнее помогать конкретному человеку. Вот захотела молодая семья приобрести жилье, так пусть она купит то, что ей надо, а часть ипотечного кредита заплатит государство. В этом случае и помощь будет эффективная, и коррупционная составляющая убирается. У нас же все происходит по-другому. Например, решили многодетным дарить участки. Звучит неплохо. А где брать землю? И здесь начинают работать личные связи. Вот есть люди, у которых есть земля, далеко не всегда ликвидная, они хотят получить за нее деньги, причем часто большие деньги. Происходят встречи с нужными людьми, чтобы государство выкупило эти участки. Если разговор проходит правильно, то сделка совершается, государство покупает землю и дарит, деньги делятся между теми, кто должен был их получить, и кажется, что все довольны. Но ведь это коррупция.
– Александр, а если вернуться к Подмосковному рынку, то не кажется ли вам, что многие девелоперы постоянно теряют клиентов? Ведь количество поселков растет, спрос падает, а многие просто приобретаю «дачу» на берегу моря.
– Это на самом деле так. Сейчас поменялась сама идея загородного рынка. Десять лет назад загородный рынок был рынком дач. Идея дач тянется с советских времен, и тогда дача выполняла четыре простые задачи: бухать с соседом, выращивать картошку, сбагривать детей на лето и смотреть на соседку во время прополки. Больше тогда ничего для счастья было не надо. Сейчас у людей, которые могут купить загородный дом, пусть даже с ипотекой, представления несколько изменились. Картошку дешевле купить, чем выращивать, дети на дачу не хотят, а пить и смотреть можно и в других заведениях. Сейчас дома на загородном рынке приобретаются для проживания. Мотивы покупки могут быть разные. Либо это семья, где работа не требует каждодневного присутствия в столице, либо это семья, где родители решили именно так растить своих детей, либо это люди, которые приехали покорять Москву, но вселиться сразу в столицу не по карману. Но это всегда ПМЖ.
– А можно ли утверждать, что все больше людей уезжает жить за город?
– Не совсем так. Просто сейчас сама стройка вышла за пределы МКАД. Можно ли поселок «Северный», «Куркино» и подобные места назвать загородными? На мой взгляд, просто Москва закончилась, осталось лишь место для точечной застройки. Кроме этого и политика властей ограничивает столичное строительство. Можно, конечно, сказать, что спрос смещается в область. Но на самом деле, в Москве внутри МКАДа невозможно купить качественную новостройку по цене 120-130 тысяч за кв. метр.
– И напоследок, дайте советы, как приобретать недвижимость в инвестиционных целях, как определить, что проблем с девелопером не будет, и что все, что заявлено, действительно построится?
– Известно, что инвестировать можно на разных стадиях. Выгоднее всего на самой начальной, когда стройка еще не началась. В этом случае за 2-3 года можно заработать 100 %. Это очень высокая доходность, но и максимальные риски. Здесь кроме обещаний девелопер ничего не предлагает, поэтому важны личные контакты, информация или интуиция. Но в целом, я считаю, что загородная недвижимость не лучшая инвестиция. Рынок перенасыщен, очень нестабилен. Лучше вкладываться в высотки, здесь меньше рисков, но и доходность ниже. Если же говорить о том, как не ошибиться, и где действительно будет вся заявленная инфраструктура, то я бы советовал покупать там, где все это уже построено. Да, это дороже, но только так вы не покупаете кота в мешке. Человек, который рассказывает вам о прекрасной жизни в поселке, на самом деле не знает, что будет в реальности. Рынок непредсказуем.