22/08

Новая Москва быстро растет в высоту

22 августа 2013

Портал БФМ.ру

Новые территории столицы пока застраиваются по образу и подобию спальных районов Москвы. BFM.ru выяснил пять причин, почему так происходит и стоит ли ожидать малоэтажного строительства. На расстоянии 5 км от Москвы 69% строящихся домов — это высотки, остальные — средней этажности. Малоэтажные корпуса возводят лишь на расстоянии более 20 км от МКАД. Эксперты рассказали, почему так происходит, и чего ждать дальше.

Напомним, что год назад, когда к Москве присоединились новые территории, шла речь о том, что строительство здесь будет малоэтажным и монолитным. «Мы рассматриваем возможность полного запрета строительства жилья по старым технологиям на присоединенных территориях», — заявил тогда Дмитрий Медведев. В интервью Business FM Сергей Собянин подтвердил свои заявления годичной давности: в поясе до 15 км будет идти активная урбанизация, средний пояс от 15 до 20 км должна занять малоэтажная застройка, а дальний пояс предназначен для развития туризма и отдыха. При этом, как отмечают аналитики «Метриум Групп», пока в зоне до 20 км вырастают многоэтажные жилые комплексы. Здесь реализуется 43 проекта, почти все можно отнести к категории эконом- и комфорт-класса. На расстоянии 5 км от Москвы 31% рынка приходится на корпуса средней этажности, а 69% — на высотки. 1 млн кв. метров должно быть сдано всеми застройщиками в 2013 году, а всего планируется строительство 100 млн кв. метров. При этом 6 млн кв. метров разрешено построить ОАО «Масштаб», еще 2,7 млн кв. метров —ГК «Абсолют», по 1,5 млн — ГК ПИК и ООО «Инвесттраст» 1,2 млн — ООО «Звезда Газпрома» «Развитие жилищного строительства на территории новой Москвы, удаленной от МКАД не более чем на 10-15 км, идет по урбанистическому пути, — отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Здесь вырастают жилые комплексы, фактически являющиеся продолжением спальных районов Москвы с их многоэтажными корпусами, высокой плотностью застройки и ограниченным количеством объектов инфраструктуры». Есть, конечно, и проекты, где многоэтажки сочетаются с малоэтажными корпусами, но их можно пересчитать по пальцам одной руки — ЖК «Новые Ватутинки», «Западная долина» и «Остров Эрин». Что касается технологий, то обещания исполнены лишь частично: доля монолита составляет 59%, панельные новостройки занимают более трети рынка — 34%, остальное строительство — либо кирпич, либо бетонные блоки. Почему не выполняются обещания о малоэтажном и монолитном строительстве в Новой Москве, BFM.ru спросил у экспертов. Год — слишком малый срок, чтобы судить о том, насколько выполняются решения федеральной власти, отметили все опрошенные. Однако кое-что уже ясно, и ситуация далеко не радужная.

Фактор первый. Очевидные решения

«Идея создать малоэтажный пригород отталкивается от того, что для этого нужно сделать дорожную сеть, изменить условия по выделению коммуникаций. Потому что загородные девелоперы за свой счет не будут развивать электричество и газ по всей Московской области, это невозможно», — пояснил Александр Дубовенко, учредитель компании «ГУД ВУД». При этом те девелоперы, которые стоят многоэтажку, готовы сделать газ и какие-то соцобъекты, дороги и коммуникации, если им дают участок, добавляет он. «Вот и дилемма у правительства — одни говорят «дайте» для того, чтобы что-то двигалось, а реально жилье появится только лет через 5-6, а вот другие, кто ничего не просит, а наоборот, готовы что-то передавать. Очень сложно в этой ситуации принять другое решение. И принимается то, которое есть», — объяснил Дубовенко.

Фактор второй. Высоту продиктовала область

«Зерно высотной застройки было заложено два года назад, когда область в пожарном порядке согласовала сотни тысяч квадратных метров высотной застройки на территории, которая отходила к Москве. А дальше сработал принцип «коготок увяз — всей птичке пропасть». Лендлорды продолжили «выдавливать» этажи и метры, а проектировщики — проектировать по заказанному стилю», — отмечает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. «Сейчас в Новой Москве строится еще один высотный спальный район столицы, но ничего удивительного в этом нет. Это же не строительство в пустыне Сахара, а в Московской области, где уже были планы, где власти всех уровней разрешили то или иное строительство. Девелоперы эти проекты и строят», — пояснил директор аналитического центра портала gdeetotdom.ru Александр Пыпин. «Ситуация с жилищной застройкой в Новой Москве сегодня складывается логично и абсолютно предсказуемо, — считает руководитель портала Cottage.ru Михаил Подрабинек. — Если бы полтора года назад решили сделать расширение территории в любом другом направлении, в радиусе 20 км формат застройки был бы аналогичным. Только недавно столичные чиновники пересмотрели подход к строительству в пользу комплексного освоения территорий».

Фактор третий. На малоэтажку спроса нет

Параллельное действует и другой фактор — сокращение почти до нуля покупательского спроса на загородное жилье. Никто из частных граждан не спешит покупать землю, поскольку есть два существенных минуса: действует суровый к частным собственникам закон об изъятии земель и есть неясность с Генпланом. Рядом с частным домом может появиться большой городской квартал или большая дорога, и покупателей это отпугивает, считают эксперты.

Фактор четвертый. Неясность с переносом госучреждений

Тот факт, что решение о переносе различных госучреждений то принимается, то аннулируется — тормоз для развития территории. «Идею кластерного метода развития новых территорий (в том числе переноса крупных учебных заведений на территорию Новой Москвы) пока не удалось реализовать, даже несмотря на наличие множества хороших проектов, представленных на различных заседаниях и экспертных форумах», — рассказывает член Экспертного совета при Комиссии Мосгордумы по законодательству, советник председателя совета директоров АКГ «Градиент Альфа» Вадим Ткаченко. «Это происходит по причине того, что пока нет однозначного решения президента и правительства страны. Мэр Москвы Сергей Собянин несколько недель назад объявил о строительстве парламентского центра в районе Коммунарки. Этот факт подтверждается тем, что развивать метрополитен планируется так, как было запланировано изначально — с учетом утвержденного графика развития Новой Москвы и строительства в ней Парламентского центра», — отметил Вадим Ткаченко.

Фактор пятый. Коммерции неинтересно

«Почему Новая Москва не привлекает девелоперов коммерческой недвижимости? — задается вопросом Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar в Москве. — Это пока экономически неоправданно, также как во всех районах, прилегающими к МКАДу. «В Химках или Люберцах — везде одни многоквартирные многоэтажки. Строить многоквартирное жилье выгоднее, потому что с квадратного метра земли застройщик будет получать большую прибыль. В Москве же пока не разработаны механизмы государственного влияния (в Подмосковье подобные инициативы уже есть) или, скажем, рыночные инструменты стимулирования девелоперов, которые позволяли бы им делать выбор в пользу комфорта потребителя, а не собственной прибыли», — отмечает эксперт.

Инфраструктурные решения есть

Впрочем, совсем «спальными» — без магазинов и детских садов — районы в Новой Москве не останутся. Всех застройщиков обязали возводить инфраструктурные объекты одновременно с жилыми, и это один из важных шагов московских властей, отметили эксперты. «В новых районах должны быть детские сады, школы, дороги, паркинги — покупатель сегодня понимает необходимость комплексного подхода к развитию территории. Под коммерческие объекты отдаются первые этажи домов, но не только. Масштабы территории «Новой Москвы» позволяют это реализовывать на соответствующем уровне, в том числе и создавать рабочие места. К примеру, в Коммунарке, на землях, которые передала правительству компания «Авгур Эстейт», планируется построить административный, медицинский и образовательный кластеры», — прокомментировали эксперты компании. Вопрос во времени — такие проекты требуют серьезной проработки и подготовки, и она сейчас идет, отметили в компании.

Прогноз

«Не надо считать многоэтажную застройку в ближнем поясе трагедией. Конечно, в 20-километровой зоне от МКАД строится огромная вставная челюсть, и с этим уже ничего не сделаешь. Однако она займет максимум 10% территории, остальные 90% можно застроить совсем по-другому», — считает Александр Пыпин. «Конечно, у многих есть опасение, что новая застройка в ближайшие несколько лет будет слишком похожа на старую. Но уже очевидно, что это будет зависеть от двух факторов — будет ли Москва проводить единую с Московской областью политику в плане ограничения высотности, и от того, насколько будет силен запрос от той части нашего общества, которая имеет другое представление о своем жилье», — считает Александр Пыпин. «Пока есть массовый спрос на дешевое, низкокомфортное жилье при очень ограниченном спросе на «европейский» стиль застройки, пресечь высотную застройку можно лишь прямыми запретительными методами. Только жесткое высотное регулирование и ограничение по плотности застройки Новой Москвы. Ожидать всплеска сознательности от застройщиков и лендлордов не стоит. Возможен и другой путь, но вряд ли он окажется жизнеспособен в нашей ситуации. Город может стать генеральным инвестором и заказчиком застройки, привлекая частных застройщиков как fee-девелоперов. Но это потребует буквально переворота в сознании властей», — констатирует Юрий Кочетков. Как пояснил BFM.ru и.о. руководителя департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин, скоро будут утверждены высотные регламенты на территории Новой Москвы. «Это первый большой шаг, который сделало правительство Москвы. Второй большой шаг — разработанные правила землепользования и застройки позволяют ограничить высотность и плотность застройки индивидуально. Мы получили застройку [в Новой Москве] в наследство, мы не принимали участия в тех решениях, которые состоялись. Мы планируем ограничивать этажность застройки на новых территориях, чтобы пространства было много, а не стояли скученно высотки», — отметил Сергей Левкин.