02/12

На воздухе: Дом — не квартира

http://www.vedomosti.ru 

На загородном рынке Подмосковья лучше всего продаются квартиры в таунхаусах и малоэтажных домах. Коттеджи превратились в малоликвидный товар.

Итоги продаж загородной недвижимости за три квартала 2014 г., которые озвучили опрошенные «Ведомостями» эксперты, показывают: спрос на индивидуальные дома падает, зато на таунхаусы и прочие дуплексы растет. Как подсчитали аналитики Vesco Consulting, по итогам года продажи коттеджей могут показать антирекорд, вряд ли превысив 1900 домовладений, прогноз по таунхаусам и квартирам в малоэтажных жилых комплексах(МЖК) — 3900 и 11 300 соответственно.

Коттедж не нужен

По коттеджам прогнозируемый результат самый низкий минимум с 2007 г. «Загородный рынок почти полностью переориентировался», — говорит Александр Дубовенко, управляющий партнер Good Wood: 20-50-километровую зону от МКАД плотно заняли «малоэтажные формы многоквартирного жилья», в которых растворились элитные дачи. По подсчетам «ИРН-консалтинга», 88% всех МЖК новой Москвыи 65% Подмосковья располагаются в 30-километровой зоне от кольцевой. Общее их предложение насчитывает 164 поселка.

Из 52 новых загородных поселков (данные ОПИНi), вышедших на рынок в этом году, семь относятся к бизнес-классу и только один элитный —«Ренессанс парк» от Villagio Estate. Представляя его журналистам, совладелец компании Константин Попов сказал, что он станет последним в этом сегменте.

эконом-класс в ассортименте

Подмосковные просторы и пригороды областных центров застраиваются малоэтажным эконом-классом. Просто все, на что цена «выше 10 млн руб.», объясняет Дубовенко, «продается туговато». Застройщики переходят на рублевые расчеты и предлагают скидки, акции и бонусы при покупке загородной недвижимости, говорит Татьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting. Например, в поселках, которые продает «Инком-недвижимость», осенью проходили акции «Минус 10% к цене»,«Предложение на пятерку» (скидка в 5% при 100%-ной оплате), «Оплати 1,2 млн руб. и живи в дуплексе»,«Готовые дома по спеццене» и т. д.

Однако на первичном рынке спрос зависит даже не от скидок, а от степени готовности и качества конкретного поселка, отмечает Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости«Инкома». На вторичном, по его оценке, за девять месяцев 2014 г. продажи снизились на 13% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Гендиректор «Гео девелопмента» Максим Лещев говорит, что вторичный рынок сейчас достаточно живой, но демпингует так, что у прямого владельца можно купить готовый коттедж даже дешевле, чем недостроенный от девелопера.«В зависимости от сегмента скидки “под конкретного клиента” достигают 30-40% от заявленной стоимости», — делится Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-консалтинга». Впрочем, несмотря на демпинг домовладельцев, на рынке популярны «маленькие квартиры в малоэтажных домах стоимостью до 3 млн руб.».

В ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) осенью экспонировалось примерно 60 МЖК с общим предложением около 8000 квартир, информирует «Метриум групп». В основном они сосредоточены в Красногорском, Истринском и Одинцовском районах. 85% предлагаемых квартир относятся к эконом-классу.

По подсчетам «ИРН-консалтинга», в середине осени 2014 г. в Московской области насчитывалось 143 поселка с таунхаусами и дуплексами (в конце 2013 г. было 142). Предложение пополняется не за счет выхода новых проектов, а за счет пристраивания очередей к старым, отмечают эксперты. Из крупнейших новинок этого года риэлторы выделяют «Экодолье Шолохово» (инвестор — фонд прямых инвестиций Baring Vostok): на 101 га в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе планируется построить 1603 единицы жилья (чуть менее 144 000 кв. м), в основном таунхаусы. Наименьшая площадь секции в них — 88 кв. м, а самый маленький коттедж — 110 кв. м. Ежемесячно продается в среднем по 10 объектов, сообщил гендиректор ГК «Экодолье» Константин Филиппишин. Продажи в 10-25 объектов считаются на нынешнем рынке пиковыми, говорит представитель сети поселков Ravissant Валерий Лукинов. Однако он советует приобретать таунхаусы в поселках «с максимальной степенью готовности», чтобы обезопасить себя от рисков переноса срока сдачи объекта.

Элитные распродажи

Средний бюджет для коттеджей элитного класса — около $2,3 млн, уверяют риэлторы Point Estate. С прошлого года заявляемые цены в этом сегменте снизились до 10%. Осень прошла «под знаком скидок и спецакций» — покупатели могли рассчитывать на дисконт до 40%. Клиенты были немногочисленны: за три квартала приобрели всего 220 домовладений, участков и таунхаусов, причисляемых к премиум-классу, подсчитали в Point Estate. Но эти показатели радуют риэлторов. «В премиум-классе мы отметили неожиданный рост сделок — на 25-30% (по сравнению с прошлым годом)», — говорит Кройтор. «С начала года период принятия решений о покупке значительно удлинился», — признает Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж «Аллтек девелопмента». «Те, кто фиксирует цены в долларах, теряют темпы продаж, — говорит Лещев. — Но рынок катится к снижению темпов продаж в любом случае». Опрошенные «Ведомостями» аналитики прогнозируют в 2015 г. 50%-ное падение спроса на загородную недвижимость.

Расставание с городом

Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль - загородная недвижимость»:

— Портрет покупателя загородной недвижимости меняется: до 2010 г. такой покупатель оставлял за собой московскую квартиру, а потом постепенно, за пару лет, расставался с ней. Сегодня этот процесс проходит быстрее: клиенты покупают загородный дом или таунхаус и в течение года переезжают насовсем. Доля сделок trade-in (люди продают квартиру и на эти деньги приобретают загородную недвижимость) доходит до 8-10%. Это выбор тех, кто переходит на частично или полностью дистанционную работу и может себе позволить жить за городом без ежедневных поездок в Москву. Ведь дом площадью 150 кв. м с небольшим участком имеет очевидные преимущества перед 80-метровой квартирой в панельке серии П-44.

Еще одна категория покупателей — условно обеспеченные пенсионеры, которые либо успели заработать до выхода на пенсию, либо продали одну из имеющихся в семье квартир, купили дом за городом и сдают вторую городскую квартиру, получая доход. Количество тех, кто не желает жить в столице, растет примерно на 1% в год.

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/803601/dom-ne-kvartira