03/05

В фокусе: ипотека "по Путину"

03 мая, 2011

интернет-портал Fivedays.ru

 

Ипотека под 5% годовых: верхи могут, низы не хотят? Комментарий Александра Дубовенко относительно реалий банковского кредитования.

Похоже, на этот раз премьер-министр России решил переплюнуть свой перл 2009 года, когда  установливал конечную стоимость жилья экономкласса в стране (включая Москву) – не выше  30 000 руб. за 1 кв. м.Итак, правительство России решило пойти на снижение средней ставки ипотечных кредитов на  жилье до 5-6% в год. Ясно, что подобные заявления властей носят декларативный характер –  рынку тут не укажешь. Чем обернутся попытки властей добиться снижения ставок по  ипотечным  кредитам ниже годовой инфляции и ставки рефинансирования разобрался  Fivedays.ru. Большинство опрошенных нами экспертов к заявлению премьер-министра отнеслись весьма  скептично. В ближайшее время заявленая им планка – не реальна, прежде всего потому что ставки рефинансирования во многих банках сегодня достигают 9%. Перспектива заветной цифры для России весьма призрачна и могла бы появиться лишь при снижении инфляции с нынешних 8% хотя бы до 3%. Если ипотечные ставки не будут сосотноситься со ставками рефинансирования в банках страны, может возникнуть дисбаланс между платежами. «При ипотеке ниже уровня рефинансирования то люди просто будут размещать полученные деньги в банках», – пояснила директор департамента продаж компании «ОПИН» Наталья Картавцева.«Заставить коммерческие банки кредитовать по таким низким ставкам – это все равно что заставить их менять рубли на доллары 1:1, – полагает директор по развитию корпорации ГУД ВУД Александр Дубовенко. – Понятно, что добровольно банки кредитовать не будут. Для этого нужно коммерческим банкам давать деньги бесплатно, т.к. стандартная моржа банков – это как раз 4-5%». Другое дело, создать в стране условия, при которых уровень инфляции снизится до уровня 2-3%, тогда по мнению эксперта такие ставки могут возникнуть сами по себе.Жадность банкиров все больше побеждает страх. Ставки по ипотеке снижаются, самые отчаянные снова кредитуют население с серыми доходами. Другим фактором, работающим на приближение ипотечного бума, является то, что банки вернулись к кредитованию строителей. Аналитики говорят, что эти события напоминают дурной сон. Все происходит по сценарию 2007 года. По мнению аналитиков Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) «дальнейшая динамика ипотечных ставок, будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию в 2011 году удастся удержать в пределах 8-9% ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в РФ».Ипотечные фактыОбъем выданных в РФ жилищных кредитов физлицам за первые 2 месяца 2011 года вырос на 0,22% – до 1,292 трлн. руб. При этом сумма просрочки по общему объему жилищных кредитов снизилась на 1% – до 46,8 млрд. руб., а доля просрочки снизилась на 0,1 процентного пункта и составила 3,5%. Согласно статистике ЦБ, продолжает снижаться и объем валютных жилищных кредитов. По итогам января-февраля текущего года он составил 0,179 трлн., показав за 2 месяца снижение на 7,25%.83% россиян до сих пор не могут позволить себе воспользоваться ипотекой для улучшения жилищных условий. Из них 7% уверены в том, что ипотека им под силу, 10% не смогли дать однозначного ответа о доступности ипотеки для их семей, а 9% опрошенных отметили сложность в оформлении кредита и отсутствие на рынке внушающих доверие банков. Еще 5% признались, что не смогут официально подтвердить свой доход. Для большинства жилищные кредиты оказались «неподъемными» из-за низкого уровня дохода, высоких процентных ставок и неуверенность в стабильном доходе.Как известно, инфляция в России – процесс неуправляемый, и постоянно прогрессирующий. Только по официальным данным прошлогодний уровень инфляции составил 11%, на деле же по некоторым группам товаров он был около 20-30%. Поэтому банку просто невыгодно давать такую крупную сумму денег на столько большой срок под ипотеку 5% годовых – прибыли для банка не получится и вопрос зачем тогда банку заниматься ипотечным кредитованием остается открытм.Обычная процентная ставка для российский госбанков – в среднем 14% в год. В коммерческих банках она доходит до 17-20 %. Такие банки сознательно снижают требования к заемщикам, зато повышают процентную ставку, чтобы хоть как-то самоокупаться.Цена 5-6%Ряд банкиров сомневаются в положительном результате административного вмешательства властей в работу ипотечного механизма, т.к. по их мнению проблема в нехватке самого жилья, строительство которого и нужно стимулировать. Да и говорить о снижении ставок они считают рановато. «Сейчас инфляция держится на высоком уровне, Банк России в очередной раз повышает ставку рефинансирования, что является нехорошим звоночком для ипотечного рынка» – отметил в интервью Fivedays.ru портфельный менеджер департамента розничного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев, уверенный, что «необходимо предпринять меры чтобы снизить соотношение стоимости квадратного метра к среднему доходу. А уже потом прибегать к мерам по снижению ставок по ипотеке». Одна лишь попытка снизить ипотечные ставки по мнению эксперта приведет к повышению спроса на жилье, в результате чего оно подорожает и сведет на нет все усилия.Как полагают банкиры «Государство может выполнить обещание, если начнет субсидировать процентные ставки для людей, берущих ипотечный кредит, – уверен вице-президент ТКС-банка Олег Анисимов, – Например, если рыночная ставка по ипотечному кредиту равна 11% годовых, то при государственной субсидии в 5% годовых, конечная стоимость для человека будет равна 6%». Другого способа снизить ипотечную ставку при нынешней инфляции и общем уровне ставок вице-президент ТКС-банка не видит – «продукт будет убыточным для банков. Такая субсидия могла бы здорово оживить рынок недвижимости и сделать жилье доступным. Второй вариант – дождаться уменьшения инфляции и «рыночного» снижения ставок», – заключил эксперт.Кстати согласно ожиданиям Путина, объем выдачи ипотеки в 2011 году в стране может достичь 580 млрд. руб., а в 2012-м будет побъет докризисный рекорд в 650 млрд. +В ближайшие пять лет правительство России решило увеличить объемы вводимого жилья практически в 2 раза – до 100 млн. кв. м в год. Аналитики уже заметили признаки ипотечного бума. В прошлом году рынок ипотечного кредитования вырос в 2.5 раза, достиг 378,9 млрд. руб. И это на фоне того, что общая сумма задолженности по ипотечным кредитам в России сейчас превысила докризисный уровень – 1,1 трлн. руб.Банк должен иметь прибыль с того, что он дает заемщику деньги в долг на длительный срок. Но, как выясняется, после мирового финансового кризиса не многие банки соглашаются на такую низкую процентную ставку. Fivedays.ru нашел лишь на один банк, выдающий ипотеку под 5% годовых – это банк Югры. Только вот условия его погашения – практически не реальные. Проблема в том, что годовые проценты, которые получает банк, фактически символизируют собой уровень инфляции. Однако, для того, чтобы получить хоть какую-то прибыль, годовые проценты должны перекрыть уровень инфляции.Госбанки хоть и постепенно, но все же идут на снижение своих ипотечных ставок. Ближе всех к «путинской» отметке сегодня приблизился Сбербанк с акцией «888», по условиям которой клиенты приобретают жилье по ставке 8% годовых в рублях и не более, чем на 8 лет (с минимальной суммой кредита – 300 000 руб.). Правда и решение о его выдаче принимается сотрудниками банка в течение 8 рабочих дней. За два часа и без первоначального взноса ипотеку можно оформить лишь в Алтайэнергобанке, но процентная ставка будет кусаться – от 14% годовых в рублях. Одной из тенденций 2011 года стало возвращение ипотеки на загородный рынок недвижимости. «Порядка 10-15% сделок сейчас совершается по ипотеке, тогда как с начала 2009 года и весь 2010 год таких сделок почти не было», – отметил гендиректор «Аллтек Девелопмент» Игорь Гончаров. Эксперт фиксирует рост ипотечных сделок на 45% по прошедшему полугодию относительно аналогичного периода 2010 года. Вместе с тем игроки наблюдают рост на стройматериалы, и это «неизбежно приведет к увеличению стоимости домов до 10% уже в следующем квартале 2011 года». Среди последствий ввода 5% ставки эксперты ждут резкого ценового всплеска на жилье. Результатом снижения ставок по ипотеке многие из игроков видят развитии экономики. Олег Анисимов уверен «в последовательном оживлении строительной отрасли, а через нее остальных (производство, мебель, услуги и т.д.)».Ставки падают на 1%. Так в рублях уровень ставок по ипотечным кредитам, выданным только за один месяц декабрь 2010 года, по сравнению с октябрем прошлого года, снизился с 13,2% до 12,5%. Это значение, по данным АИЖК, ниже докризисных показателей средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях за январь-октябрь 2008 года составляла 12,7%.На фоне того, что cпрошлого года объем ипотечных сделок на первичном рынке жилья вырос в 1,5-2 раза, динамика займов сегодня выглядит весьма внушительно: в первом квартале 2011 года объем ипотечных сделок в Подмосковье вырос в 3 раза. Только за март месяц в микрорайоне «Солнцево-Парк» по отчетам девелопера ГК «Мортон» из 172 проданых квартир по ипотеке было реализовано 60. Банки все активнее развивают ипотечные програмы в ближнем Подмосковье. Так с апреля 2011 года на новостройки в радиусе до 15 км от МКАД начали выдавать три крупных российских банка: «ВТБ 24», Банк «Возрождение» и Банк «Уралсиб». Минимальный первоначальный взнос по программам у них составляет от 20%, а процентная ставка – от 12% годовых. Кредиты выдаются в рублях на срок от 1 года до 30 лет. По словам Алены Анцышкиной, руководителя отдела ипотеки компании «Мортон-Инвест», наибольшее число кредитов, выданных клиентам компании, сегодня приходится на долю Газпромбанка – 41%. Далее идут ВТБ 24 (17,6%), Банк «Возрождение» (13,5%) и МиНБ (11,7%). В качестве примера самых доступных предложений по ипотеке эксперт привела покупку однокомнатной квартиры площадью 34,5 кв. м «первоначальный взнос по ипотеке на которую составляет от 390 000 руб., а сумма ежемесячных платежей – 14 500 руб. При этом ставка по кредиту составляет 9,5% годовых, а срок кредита – 20 лет».Вопрос снижения ипотечных ставок будет напрямую зависеть от инфляции. Цель властей, по мнению президента НАМИКС Елены Николаевой, в создании макроэкономических предпосылок, т.е. снижении темпа инфляции и обеспечении рабочих механизмов для стимулирования ипотечного кредитования. Эффективные механизмы в России уже есть. В качестве примера г-жа Николаева назвала госинститут АИЖК, капитал которого обеспечен госгарантиями. Институт дает возможность банкам рефинансировать ипотечные кредиты, это понижает ипотечные ставки для жилья экономкласса – в среднем на 3% годовых по сравнению со среднерыночной. Президент НАМИКС оптимистична, по ее мнению в ближайшие год-два мы станем свидетелями «продолжения последовательной политики государственного регулирования и принятия стратегических решений в сфере кредитования населения. Ипотека в 5-6% в России даст мультипликативный экономический эффект, – доступное жилье, инфраструктурная обеспеченность регионов и рабочие места для строителей и смежных специальностей» – заключила эксперт.Возможно, что дешевые кредиты начнет выдавать один из госбанков, однако игроки не могут назвать этот метод рыночным. Раздача денег всем подряд ниже их себестоимости приведет к различным мошейническим финансовым схемам. Оптимальным на взгляд Александра Дубовенко, было бы «прямое вливание денег в ипотечный сектор, а субсидия ставки определенным категориям граждан – молодым семьям, военнослужащим, полицейским, врачам. Отличная мера: Представьте: Государтство берет на себя 100% субсидию процентной ставки по кредиту на жилье, полицейский только выплачиввает тело кредита (очень небольшая сумма). Но если вдруг он попался на взятке, то будь добр либо освободить квартиру, либо компенсировать государству все проценты – хороший стимул был бы, – заключил эксперт.Мировая практикаСпециально для Fivedays.ru эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг стоимости ипотечного кредита в 50 странах. При его составлении учитывалась средняя процентная ставка, платежи за открытие и ведение ссудного счета, стоимость жилья. Для вычисления полной стоимости кредита были использованы данные, опубликованные европейской ипотечной федерацией (EMF). За основу расчетов был взят стандартный для граждан России кредит в размере €122 250 (5 млн. руб.) на 20 лет. Итоги сравнительного анализа показали, что россиянин за 20 лет использования кредита должен оплатить стоимость 2,5 квартир в отличие от гражданина Дании, который выплачивает стоимость всего 1,11 квартиры.В десятку лидеров рейтинга вошли страны Евросоюза и Великобритания. США, Канада и Япония заняли место в первой двадцатке стран, Россия в рейтинге занимает скромное 47 место. Больше всего об обеспечении своих граждан жильем заботятся скандинавские страны: Дания, Швеция и Норвегия занимают в рейтинге первое, второе и шестое места соответственно. Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в Iквартале 2010 года составил €390,4 (15 930,4 руб.), а в Дании он – €4334,9, то получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячную выплату по ипотеке не хватит трех зарплат.

читать оригинальный текст на сайте www.fivedays.ru

Позвонить
Заказать
обратный
звонок