15/12

Подмосковные застройщики привлекают покупателей «мерседесами»

Интернет-газета GZT.ru

К концу 2010 года рынок загородной недвижимости стал постепенно оживать: количество новых коттеджных поселков увеличилось, а число мошенников и фирм-однодневок, наоборот, уменьшилось. Чтобы угодить покупателю, стремящемуся быстрее получить готовый продукт, и увеличить продажи, девелоперы согласились на смешение концепций в рамках одного поселка.

К концу 2010 года рынок загородной недвижимости стал постепенно оживать: количество новых коттеджных поселков увеличилось, а число мошенников и фирм-однодневок, наоборот, уменьшилось. Чтобы угодить покупателю, стремящемуся быстрее получить готовый продукт, и увеличить продажи, девелоперы согласились на смешение концепций в рамках одного поселка. По данным аналитического центра ИРН.ру, на оживление спроса весной и летом 2010 года загородный рынок среагировал увеличением количества новых проектов: к концу 2010 года число продающихся коттеджных поселков возросло с 276 до 284 объектов. Кроме того, произошли изменения в структуре предлагаемых на продажу поселков. А именно: уменьшилось число объектов, где предлагаются только коттеджи, на фоне увеличения количества поселков со смешанной концепцией. «С одной стороны, это свидетельствует о том, что поселки с готовыми домами по-прежнему пользуются наибольшим спросом на рынке коттеджного жилья. С другой стороны, это говорит о стремлении застройщиков охватить разные категории покупателей»,— сообщают в ИРН.ру.

Снова строят Одним из трендов этого года стало увеличение предложения поселков, где предлагаются участки с подрядом— за последние полгода их число выросло на 14%, с 70 до 80 поселков. Это говорит о том, что в условиях относительной стабилизации экономики и оживления спроса некоторые девелоперы вернулись к предложению участков с подрядом вместо продажи земли без подряда. На этом фоне почти на 9% сократился объем предложения поселков, где продаются только коттеджи— на конец 2010 года ИРН.ру зафиксировало лишь 79 таких объектов. Сейчас же сохраняется тенденция к увеличению количества поселков со смешанной концепцией, включающей продажу земли без подряда: к концу 2010 года таких поселков на рынке уже 125— на 5% больше, чем шесть месяцев назад. За два последних года с начала кризиса объем предложения загородных объектов со смешанной концепцией увеличился примерно в 3,1 раза и сейчас составляет около 44% от общего числа реализуемых поселков. Это говорит о том, что застройщики пытаются создать такой продукт, который бы позволял привлечь разные категории покупателей загородного жилья. Не готовы к росту цен По словам директора департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерины Тейн, за этот год на рынке существенно выросло число сделок, а интерес потребителей в течение всего года постепенно мигрировал от земельных участков к готовым объектам. «Отметив высокую покупательскую активность с начала года, многие застройщики поспешили повысить цены или полностью отказаться от скидок. Но осень не оправдала ожидания продавцов: существенного сезонного всплеска не произошло, а докризисный темп продаж характерен только для некоторых наиболее „раскрученных“ проектов»,— говорит Екатерина Тейн. Также она отмечает увеличение срока принятия решения о покупке примерно до полугода (вместо трех месяцев до кризиса), что свидетельствует об уверенности покупателей в том, что цены за это время существенно не изменятся в сторону увеличения В компании Blackwood сообщают, что в ноябре 2010 года средний уровень цен на объекты загородной жилой недвижимости Подмосковья оставался на прежнем уровне. Однако по отдельно взятым объектам было зафиксировано небольшое снижение цен, которое связано с проведением предновогодних маркетинговых акций и предоставлением скидок в рамках некоторых загородных поселков. Размер скидок сегодня варьируется в диапазоне от 5 до 30%. При этом в поселках, находящихся на высокой стадии готовности, скидки минимальны. Как правило, новогодние скидки имеют ограниченный срок и действуют не дольше января месяца. Некоторые застройщики не ограничиваются скидками и увлекаются акциями— так, в одном из коттеджных поселков при покупке дома в подарок можно получить Mercedes. Кто-то действует скромнее, жертвуя с барского плеча покупателям ящик коньяка «Арарат» или входную дверь в коттедж— чтобы Деду Морозу не пришлось спускаться с подарками в печную трубу. Без подряда или с подрядом? По свидетельству управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, в уходящем году самым популярным продуктом были, как и годом ранее, участки без подряда, но сейчас этот формат понемногу уходит с рынка (особенно в ближнем Подмосковье). «При покупке участка без подряда потребитель пока еще несет определенные риски, связанные с документацией и коммуникациями, однако в целом рынок стал более здоровым, компании-однодневки и мошенники постепенно уходят. По большей части, сейчас на рынке представлены надежные девелоперы и застройщики— поскольку кризис вымел с рынка слабых игроков»,— говорит Владимир Яхонтов. В 2010 году, по данным «Миэль-Загородная недвижимость», многие компании отстроили свои финансовые стратегии в соответствии с посткризисными реалиями. Но в целом на рынке сейчас наблюдается такое явление: товар предлагается, а условия продажи остаются прежними. Поэтому клиент вынужден долго размышлять над покупкой. «Вообще, загородная недвижимость становится все более массовым явлением. Если еще несколько лет назад иметь загородный дом было знаком престижа, то теперь все больше людей, в том числе и принадлежащих к потребителям эконом-класса, обзаводятся коттеджем на природе»,— сообщает Яхонтов. Специалисты компании «Гуд Вуд» также пророчат неважное будущее участкам без подряда. По их мнению, в 2010 году рост покупательской способности вновь обострил конкуренцию среди застройщиков коттеджных поселков. «В связи с неликвидностью проектов постепенно с первичного рынка уходят „случайные девелоперы“, к которым относятся лендлорды, компании одного проекта, где владельцами выступают дети глав администрации, банки, и.т.д. Напротив, за последний год значительно усилили свои позиции девелоперские структуры, работающие в альянсе с крупными инвесторами. Подобные тандемы позволяют привлекать в качестве подрядчиков ведущие строительные компании, а также обеспечивать высокое качество продукта при адекватной стоимости»,— говорится в аналитическом отчете компании. В «Гуд Вуд» считают, что эти действия привели к двукратному сокращению спроса на участки без подряда, и динамика падения этого спроса в 2011 году будет только увеличиваться. Причина этой тенденции— крайне высокие риски при заключении сделок по покупке земельных участков. «На сегодняшний день порядка 50% участков, находящихся в продаже, не имеют документации, оформленной надлежащим образом. Нет никаких сомнений, что число обманутых дачников в 2011 году также увеличится»,— прогнозируют аналитики компании. Продавцы земли не сдаются С ними не согласен генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов, который сообщает GZT.RU, что на участки без подряда в организованных поселках сегодня приходится не менее 70% покупательского спроса. «И пока нет предпосылок для того, чтоб этот показатель кардинально менялся, ведь приобретение данной загородной недвижимости привлекательно для всех, кто желает выгодно инвестировать свои деньги»,— полагает он. «Конечно, покупка или продажа участков под комплексное освоение дает больше прибыли на единицу вложений по сравнению с работой в сегменте коттеджных поселков. Но для получения такой прибыли придется ждать не менее трех лет, к тому же девелоперу вряд ли избежать экономических рисков и дополнительных затрат на развитие своего проекта»,— размышляет Илья Сапунов. По его мнению, совсем иная ситуация сложилась с поселками без подряда, который сегодня можно назвать чуть ли не единственным сегментом на земельном рынке, где с высокой вероятностью можно рассчитывать на возврат инвестиций в течение одного-двух лет. Именно этим объясняется стабильно высокие спрос и предложение на этот продукт. По данным «Красивой земли», в начале 2010 года в Подмосковье насчитывалось примерно 120–130 поселков без подряда, сейчас— 180–210. К концу 2011 года их количество, по прогнозам компании, вырастет максимум до 220–240. «Что касается цен на участки без подряда, то стоит отметить их увеличение за прошедший год на 20–25%. Больше всего подорожали участки по Симферопольскому, Новорязанскому и Ярославскому направлениям. В ближайшем будущем многие компании откажутся от запуска новых проектов и вместо этого будут открывать вторые очереди строительства уже готовых поселков»,— предсказывает Илья Сапунов.

Прогнозы на 2011 год Как полагает Екатерина Тейн, в 2011 году загородный рынок будет характеризоваться высокой конкуренцией в условиях волатильного спроса. «Глобального роста цен в ближайшее время не ожидается; более того, многие застройщики в условиях дефицита средств, скорее всего, будут использовать именно ценовые методы борьбы. В то же время наиболее качественные проекты с развитой инфраструктурой могут чувствовать себя вполне спокойно— здесь возможен некоторый рост стоимости недвижимости»,— сообщает эксперт. В ИРН.ру комментируют, что сложившийся в четвертом квартале 2010 года средний уровень цен на дома, включая стоимость земли, будет очень сильно зависеть от местоположения поселка. Так, на конец 2010 года самые дорогие коттеджи, как и прежде, расположены на Рублево-Успенском шоссе. Средняя цена дома площадью 607 кв. м здесь составляет около 97 млн рублей, что на 11 млн рублей больше, чем полгода назад. А самые недорогие дома с землей можно найти в поселках на Симферопольском шоссе, где площадь коттеджей в среднем составляет примерно 191 кв. м по цене около 6 млн рублей. Однако самыми популярными сделками на загородном рынке недвижимости сегодня все-таки являются покупки домов на вторичном рынке, стоимостью от $1 млн до $3 млн.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок