11/11

Долгая дорога к даче

11 ноября 2013

КоммерсантЪ Деньги

 

   Формат дальних дач, стартовавший на загородном рынке несколько лет назад, приобрел популярность у покупателей благодаря как минимум двум обстоятельствам — относительно низким ценам и относительно благополучной экологии. А вот с транспортной доступностью ситуация неоднозначная.

 

Медленные и быстрые

   В большинстве случаев разница во времени, затраченном на дорогу до ближней и дальней дачи, составляет 30-45 минут. Ведь основные пробки поджидают автовладельцев на первых 15 км от МКАД. Но все это справедливо, когда речь идет о широкополосных бессветофорных трассах, где вплоть до пункта назначения нет сужений. Александр Дубовенко, учредитель "Гуд Вуд", предлагает разделить подмосковные шоссе на быстрые и медленные. "Дальние дачи на медленных шоссе начинаются с 40-50-х километров",— настаивает он. Быстрые — это Киевское, Симферопольское шоссе, трасса "Дон" и Новая Рига, которая, правда, сейчас в процессе реконструкции, так что заторов там иной раз больше, чем даже на печально известной Ленинградке. Но ремонт к весне 2015 года обещали закончить, а трасса, расширенная до десяти полос на протяжении 50 км от МКАД, будет полностью открыта. А пока прошедшим летом по выходным в часы пик пробки на въезде в Москву начинались порой за 60 км до МКАД, отмечают эксперты. Но это явление временное, а есть и другие случаи, как, например, Новорязанское шоссе. На выезде из Москвы движение здесь идет по восьми полосам, но уже после Котельников сужается до шестиполосного. Миновав на десятом километре поселок Мирный, Новорязанка и вовсе становится небольшой автодорогой, по две полосы в каждую сторону, и местами больше смахивает на проселок, чем на федеральную магистраль.

Цены в чистом поле

   Как утверждает Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru, сейчас стоимость земельных наделов под Москвой начинается с 6,5 тыс. руб. за сотку. Это так называемый суперэкономкласс: земельная нарезка без коммуникаций, въездных групп и зачастую даже без подъездных дорог. Если нужен участок с коммуникациями, его можно приобрести из расчета 16 тыс. руб. за сотку. "В настоящее время в сегменте дальних дач продается около 200 поселков без подряда, средняя площадь участков составляет 13 соток",— уточняет эксперт.   Дешевле всего, конечно, самые загруженные направления. Та же Новорязанка, а также Егорьевское и Каширское шоссе могут похвастаться предложениями по 10,5 тыс. руб. за сотку земли с уже подведенными коммуникациями. Но раскупаются они, по данным гендиректора "Вектор Инвестментс" Дмитрия Бадаева, не слишком активно. Так, в одном из проектов на 95-м километре Егорьевского шоссе за два года по этой цене сумели продать только 57 из 285 участков. В аналогичном по характеристикам и расстоянию от Москвы поселке на Новорязанке земля стоит в пять раз дороже и раскупается еще более неспешно: за четыре года продаж ушло 88 из 132 земельных наделов.

Новая Рига по цене Егорьевска

   Восточные и юго-восточные направления не только самые дешевые. Здесь и объектов профильных не так уж много. Как говорит Елена Родина, руководитель загородного департамента Chesterton, наибольшее количество дальних дач, почти половина всего предложения, расположено на симферопольском направлении. Около четверти находится на Новорижском шоссе, оставшуюся четверть предложения в сегменте дальних дач делят между собой прочие направления. Что интересно, Новая Рига в отдельных случаях оказывается даже дешевле восточных направлений. Причем здешние проекты, как правило, располагают коммуникациями и отличаются достаточно высоким уровнем организации и для экономкласса, и для формата дальних дач в целом, замечает Михаил Подрабинек. "Средняя стоимость сотки варьируется в пределах 10 тыс. руб. А самое дешевое новорижское предложение мы нашли в поселке за 140 км от МКАД — 9 тыс. руб. за сотку",— уточняет он. На западных направлениях дальние дачи — одни из самых дорогих, свидетельствует руководитель департамента жилищного строительства "Гео Девелопмент" Марина Денискина. В поселках экономкласса на расстоянии 90-100 км от МКАД по Минскому шоссе цены стартуют от 25 тыс. руб. за сотку. При этом вступительный взнос за электричество и инфраструктуру — отдельная сумма, которая составляет 170 тыс. руб. Однако добраться сюда дачникам не легче, чем до восточных объектов. Уже в начале дачного сезона дорожная ситуация резко ухудшается. Так, на дорогу из Москвы до Тучково (80 км) в будний день после обеда затрачивается около часа, а в час пик — минимум два часа.

Летим на дачу

   Многие думают, что за 80-м километром расположен непременно экономкласс, однако на деле это далеко не так. Марина Денискина упоминает поселки бизнес-класса под Рузой, на расстоянии более 100 км от Москвы. Стоимость сотки в них варьируется от 100 тыс. до 145 тыс. руб. При этом помимо традиционного набора коммуникаций, подъездных путей и охраны на этих объектах есть спортивно-развлекательная инфраструктура для детей и взрослых. В сегменте элитной недвижимости есть свои дальние дачи. Это клубные поселки в едином архитектурном стиле, с внутренней инфраструктурой, преимущественно на берегу водоема. Чаще всего они находятся на западном и северо-западном направлениях, удаленность от МКАД — более 50 км. "Стоимость земли в таком поселке начинается от $10 тыс. за сотку, причем, как правило, вид имущественного права не влияет на ценообразование",— рассказывает Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости Welhome. Стоимость домовладения составляет от $900 тыс. за дом площадью 300 кв. м на участке 20 соток. Соответственно, цена квадратного метра — порядка $3 тыс. с учетом стоимости земли. Жители таких поселков не очень-то любят терять время, продолжает эксперт. И поскольку в часы пик на дорогу может потребоваться 2,5-3 часа, некоторые из них пользуются услугами малой авиации. Можно предположить, что, если ситуация с пробками в обозримом будущем не улучшится, вертолеты станут основным средством передвижения для жителей элитных дальних дач.