11/02

Новые стандарты изъятия земель для госнужд: как превратить их в справедливые сделки?

Федеральные власти рассчитывают отрегулировать процесс изъятия земель для госнужд, подогнав его под стандарты, действующие в Сочи, но так, чтобы строительство «Большой Москвы» не вызвало возмущения жителей и бизнеса. Но пока это у них не очень получается. Эксперты рынка, опрошенные RealEstate.ru, в большинстве своем согласны, что необходимость принятия этого закона давно назрела, но в нынешнем виде он явно несправедлив к собственникам изымаемых объектов и может стать плодотворной почвой для коррупции.

 

Законопроект № 167428-6 «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенных к Москве территориях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» прошел I чтение в Госдуме, после чего свои поправки предложил Минюст. Предполагается, что закон в исправленном виде будет рассмотрен в ближайшее время во II чтении.

Кроме того, на днях врио губернатора Московской области Андрей Воробьев просит распространить действие закона не только на Москву, но и на Подмосковье. Как пояснила журналистам начальник управления земельной политики министерства имущественных отношений региона Анна Кротова, Подмосковье попросит депутатов распространить жесткие нормы по изъятию земель для госнужд на территорию всей Московской агломерации или хотя бы на Московскую область.

Зная, как на деле происходят такого рода процессы в России, эксперты в большинстве своем предполагают, что законопроект не просто разрушит основные постулаты Конституции РФ и Гражданского кодекса, но и может обернуться настоящим грабежом для одних и методом обогащения – для других. Хотя при определенных условиях, есть шанс создать четкий и продуманный механизм изъятия земель для госнужд, справедливый для обеих сторон.

«Гражданам не нужен этот закон»

Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»:

- Социально-ориентированная правовая система в большинстве стран при необходимости изъятия земельных участков для нужд государства позволяет владельцам не только улучшить свои жилищные условия, получить достойную компенсацию, а иногда даже и заработать целое состояние на этом.

Но при этом в мировой практике нередки случаи, когда принципиальный отказ собственника приводил к пересмотру или внесению изменений в проекты застройки. Есть вообще курьезные случаи. Например, известный «дом-ноготь» в Китае, который долгое время располагался посреди скоростного шоссе.

Несмотря на активное развитие Москвы, необходимость кардинальных изменений в сроках изъятии земель не совсем ясна. Когда начиналась разработка законопроекта, было решение создать на территории «Новой Москвы» условия для переезда правительственных чиновников. Однако на сегодняшний день государственный аппарат решено не выводить из центра города.

Кроме того, месячный срок для ответа владельца на извещение об изъятии – это крайне мало. Если владелец будет не согласен с предложенным размером или условиями компенсации, то для того, чтобы внести изменения в проект соглашения по изъятию, ему потребуется собрать большое количество документов в кратчайшие сроки.

«Лишь бы объекты госзначения не путали с развлекательными центрами»

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

- Однозначно отнестись к законопроекту сложно. Если на изъятых территориях будут строиться объекты, имеющие стратегическое для государства и граждан Росси значение, тогда закон нужен. Но если на изъятых территориях впоследствии появятся, например, развлекательные комплексы, то действие закона будет направлено против интересов граждан.

Я считаю, что выкуп земли у собственников для государственных нужд – крайняя мера и превращать ее в некий налаженный механизм не стоит. Но все же, когда такая мера необходима, к вопросу оценки изымаемого путем выкупа имущества нужно подходить индивидуально. Но пока нет отработанного механизма и порядка оценки изымаемых земель, взяточничество возникнет именно на этапе оценки недвижимости. Здесь возможно как завышение рыночной стоимости земель с целью получения «откатов», так и ее занижение, чтобы получив от собственника взятку, указать в оценке приемлемую для собственника стоимость.

«Изъятие должно происходить в рамках генплана местности»

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

- Реализация подобного законопроекта – затруднительное дело, так как учесть интересы всех участников очень сложно. Кроме того, все должно делаться в приемлемые сроки, чтобы у собственника оставалось время на реструктуризацию своего бизнеса или решение других вопросов. В идеале, такое изъятие должно проходить строго в рамках заранее определенного генплана местности, чтобы исключить неоднозначности принимаемых решений.

«Среди населения, которое якобы станет жертвой, всегда найдутся спекулянты, способные сорвать большой куш на изъятии»

Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина»:

- Каждая история изъятия земельных участков для государственных нужд это наглядная иллюстрация поговорки «деньги любят тишину». Как бы ни декларировал частный землепользователь, как важна и дорога ему и его территория, изъятие земли это вопрос цены. Очень редка ситуация, когда государство идет по дорожке, прописанной в ГК РФ, потому что легальный путь – это история длиной в 1,5-2 года. Как правило, договариваются по-тихому, а жалобы же исходят от тех, кто свои права не оформил, возвел самовольные постройки, или просто захватил землю и в силу определенной давности владения считает ее своей.

Законы об особых условиях выкупа земель для специальных целей принимаются во всем мире, но проигрывает от подобных законов лишь госбюджет, ибо оценка изымаемых земель обычно завышается. Мои знакомые оценщики приводили примеры, когда при изъятии земель при строительстве дорог госзаказчик просил увеличить полученную цифру оценки в 2-2,5 раза.

И потом, частные собственники, на территориях которых будут размещаться новые гособъекты – это не бабушки, выращивающие капусту на грядках. Это опытные девелоперы, заранее приобретшие подобные земли для спекуляций. Они зафиксируют свою прибыль.

Конечно, новый закон об изъятии земель для «Новой Москвы», по сути, рушит многие постулаты градостроительного, гражданского и процессуального законодательства. По сути, собственники ущемляются в правах и лишаются права обжалования судебных решений об изъятии своей недвижимости для госнужд. Но щедрый куш, который отсыплет им государство, полагаю, пересилит желание биться за свои права.

«Новый закон ничего не изменит»

Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»:

- На мой взгляд, принятие закона фактически ничего не изменит: земли изымались у собственников и до этого момента по разным причинам, и в данном вопросе нет никаких гарантий. Наиболее уверенно себя могут чувствовать только жители многоэтажек.

«Удвоить компенсацию, но контролировать процесс при помощи прокуратуры»

Игорь Тучков, руководитель девелоперских проектов компании «ГУД ВУД»:

- На моей памяти нет ни одного случая, где власти не осуществили бы задуманного, зачастую это только вопрос цены. Характерным примером может служить пример знакомого многим «Дома Сидякиных», участок под которым занимал половину ширины Варшавского шоссе и мешал его расширению. Почти 7 лет шли тяжбы, владельцы отказывались менять свое жилье на однокомнатную квартиру. В итоге, после предложения двух двухкомнатных квартир, один из собственников передал свою долю властям.

В настоящее время я не вижу реальной возможности быстро создать правовую базу для цивилизованного решения этих проблем. Для этого нужно менять критерии оценки собственности и самого подхода в исчислении компенсаций. Идеальным вариантом было бы внедрение схемы двукратной компенсации потерь собственника – полностью выплачивается стоимость собственности и предоставляется аналогичная, с точки зрения перспективы.

Ясное дело, что это утопия, так как слишком много будет желающих поучаствовать в распиле бюджетов. Чтобы бороться с этим, нужно ужесточить уголовную ответственность, ввести прямой прокурорский надзор за каждым фактом изымания-выкупа и сформировать отдельную структуру по урегулированию именно такой деятельности государства. Причем, подобная структура не может быть на 100% чиновничьей, скорее наоборот – открытая общественная комиссия, только так возможно контролировать потенциальных коррупционеров.

«Лучше все оставить, как есть»

Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP:

- Я согласен с Минюстом в той части его поправок, где говорится про 2-месячный срок изъятия в отсутствии подтверждающих документов. Такой порядок противоречит ГК РФ и может серьезно нарушить права собственников. Если закон примут без поправок Минюста, то этот вызовет серьезный резонанс в профсообществе, а применение закона на практике может привести к незаконным изъятиям. Лучше уж в этом случае оставить существующий порядок, когда ведется диалог и стороны процесса понимают друг друга.

Мария Лукина