Подводные камни загородной ипотеки: рейтинг ипотечных кредитов
Рынок ипотечного кредитования оживился после кризиса и пополняется сегодня новыми продуктами. Банки наперебой рекламируют клиентам ипотечные программы по низким ставкам и привлекательным условиям, однако есть один нюанс – положительные тенденции, как правило, касаются городского жилья. Ипотечный кредит на загородную недвижимость получить довольно проблематично, а главное – дорого.
По разным оценкам только 10% сделок на загородном рынке осуществляется с привлечением банковской ипотеки. Причин такого положения дел несколько, отмечают в компании «Гуд Вуд». Во-первых, банки считают загородную недвижимость рискованной и не слишком ликвидной. Кроме того, развиваться ипотечному продукту мешает отсутствие стандартизации предложения. Необходимость стимулирования этого продукта очевидна, однако на данный момент средние ставки по ипотечным кредитам при длительных сроках кредитования составляют не менее 11%.
Банкиры в целом не очень любят рынок загородной недвижимости, говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. По его словам, после кризиса не все банки восстановили условия кредитования под залог загородного дома или земельного участка. Многие же просто не стремятся продвигать и афишировать данную услугу, ориентируясь только на постоянных клиентов. Также дисконтирование на загородном рынке жестче, чем на рынке городского жилья.
Эксперты считают, что интерес к покупке загородной недвижимости с привлечением ипотеки будет только расти. При этом увеличение объема реальных сделок на загородном рынке с привлечением кредитов будет зависеть исключительно от банков - чем более выгодные условия они будут предлагать клиентам, тем выше вероятность обращения покупателей к заемным средствам. По оценкам специалистов компании «ИНКОМ-Недвижимость», порядка 30% покупателей сегодня пытаются получить кредит на коттедж, однако требования банков достаточно суровые, да и условия ипотечных программ невыгодно отличаются от кредитов на покупку недвижимости в городе.
Оформить кредит на квартиру гораздо легче, потому что оценка квартир, как правило, куда более логична и ясна, считает Александр Зиминский. Правильная же оценка элитного объекта загородного рынка, требует вовлечения высочайших профессионалов. «Банкиры, как правило, не имеют ресурсов для собственной адекватной оценки, в тоже время неохотно доверяют независимым оценочным компаниям, поэтому случаются ситуации, при которых два разных кредитора, под залог одного и того же объекта, предлагают суммы, отличающиеся друг от друга на 40%», - говорит эксперт. С этой точки зрения, участки с подрядом – не самый лучший вариант для залога, а вот участки без подряда и готовые дома с землей, куда проще оформить в залог.
Как сообщают специалисты компании «ЗемАктив», охотнее всего банки дают кредит, если земля в поселке оформлена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но дело в том, что таких поселков очень мало, так как большинство имеют вид разрешенного использования земли «под дачное строительство». А с такой недвижимостью банки работают неохотно. Специалисты напоминают и о том, что изначально заемщику необходимо иметь довольно большую сумму на руках, а также предоставить банку множество гарантий. По сравнению с «городской» ипотекой, процентные ставки в ипотечных кредитах на покупку загородной недвижимости выше на 2-3 пункта. Многие крупные банки вообще не выдают кредиты на землю и коттеджи, кто-то работает только с вторичным рынком (ВТБ 24, РайффайзенБанк, Возрождение, Петрокоммерц). Некоторые банки сотрудничают с девелоперами и выдают ипотечные кредиты только на аккредитованные поселки. К таким, например, относятся Газпромбанк и Уралсиб.
Портал Cottage.ru попытался оценить, на каких условиях сегодня выдают ипотечные кредиты на загородную недвижимость на первичном рынке, а также
посчитать какую сумму, в конечном счете, придется переплатить заемщику. Мы рассмотрели следующий случай: заемщик берет кредит на 20 лет,
сумма кредита составляет 12 млн. рублей, первоначальный взнос – 30% или 3,6 млн. рублей.
Стоит отметить, что выдача кредита сопровождается рядом дополнительных расходов, из-за которых реальная стоимость кредита может значительно отличаться от предполагаемой вначале. Часть дополнительных расходов является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. При этом сумма дополнительных расходов может составлять от 1,5 до 7% от размера ипотечного кредита.
Некоторые банки взимают комиссию за выдачу кредита. Данный платеж является единоразовым. В РосБанке комиссия за выдачу кредита составляет 1%, в ГазпромБанке с вас потребуют 0,72%.
Кроме того, при оформлении ипотечного кредита обязательным условием является страховка. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается по мере погашения заемщиком задолженности. Однако многие не в курсе, что за отказ от услуг страхования базовая процентная ставка может увеличиваться в зависимости от того или иного типа страхования в среднем на 3-5%. Исключением является только Сбербанк, на процентной ставке которого не сказывается отказ клиента от дополнительного набора услуг.
В результате проведенного исследования можно прийти к выводу, что покупатель загородной недвижимости, прибегая к услугам ипотечного кредитования, переплачивает внушительную сумму. Так, вместо 12 млн. рублей возвращать придется в 2,5 раза больше денежных средств (тело кредита+проценты). Переплатой в данном случае будет та сумма, которую необходимо вернуть дополнительно сверху к 12 млн. рублей за 20 лет ипотеки.
В ходе исследования выяснилось, что выгоднее всего брать кредит на строящееся загородное жилье в банках УралСиб и ГазпромБанк, однако именно эти банки работают только с аккредитованными поселками. Из остальных участников рейтинга, выгоднее всего оказались условия РосБанка, даже с учетом комиссии на выдачу кредита. Далее в рейтинге расположились сразу три банка – Сбербанк, ЮниКредит и Банк Нордеа. При этом стоит помнить, что только Сбербанк не меняет базовую ставку при отказе от страховки.
Алёна Никулина News.Ners.ru
Источник: cottage.ru