07/12

На воздухе: Вон из города!

07 декабря, 2011

Приложение "Недвижимость. Жилой фонд" газеты "Ведомости"

 

Осенью этого года напуганные возможностью возобновления кризиса банки несколько ужесточили условия выдачи кредитов на загородную недвижимость. 

 

Но купить коттедж в ипотеку до сих пор вполне реально. Главное — чтобы объект недвижимости был пригоден для круглогодичного проживания, находился на землях поселений, а покупатель имел высокий стабильный доход.

После кризиса 2008 г. российские банки фактически свернули ипотечное кредитование загородной недвижимости, отменив ранее действующие программы или взвинтив ставки до «запретительного» уровня. Но с лета 2009 г. банки тихой сапой стали возвращаться на загородный рынок, где их поджидали заемщики. По данным девелоперов и риэлторов, сейчас до 30% покупателей загородной недвижимости хотели бы воспользоваться ипотекой. Даже в элитном сегменте до 20% покупателей готовых домов или участков с подрядом хочет воспользоваться кредитом, отмечает коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас.

Компания «Гуд вуд» вывела на рынок новую программу кредитования загородной недвижимости «Гуд вуд финанс».

По этой программе можно приобрести дом из клееного бруса с беспроцентной рассрочкой сроком на один год, а также получить кредит на три года по ставке 8,5% годовых в рублях либо кредит на срок до семи лет по специальной ставке от 7 до 13% годовых в рублях без залога и поручительства при уплате первоначального взноса 50% от стоимости дома. Партнер программы – «Кредит Европа банк». По кредитному договору стандартная ставка «Кредит Европа банка» составит 15% годовых в рублях, а разница между суммой начисленных процентов по специальной и стандартной ставке дотируется застройщиком.

Настоящая ипотека

По подсчетам маркетингового агентства Market Capital Solutions (оно ежемесячно проводит мониторинг кредитных и депозитных продуктов крупнейших банков методом тайного покупателя), если в июле 2009 г. кредиты на загородные дома и коттеджи предлагали лишь пять из 30 крупнейших по активам российских банков, то сейчас — уже более половины. Большинство из них, даже несмотря на то что в воздухе снова запахло кризисом, предлагает кредиты под залог приобретаемой загородной недвижимости (см. таблицу).

Средняя ставка рублевых ипотечных кредитов на загородную недвижимость в крупнейших банках, по подсчетам Market Capital Solutions, с июля 2009 г. к осени 2011 г. снизилась с 20-22 до 12-13% годовых. Правда, с октября некоторые банки (Альфа-банк, «Юникредит банк», Райффайзенбанк), опасаясь проблем с ликвидностью на фоне нестабильности на мировых финансовых рынках, которая привела к удорожанию заимствований, несколько подняли ставки. В результате сейчас ипотеку на загородку выдают в среднем под 13-13,7% годовых в рублях в зависимости от срока кредитования, подсчитала руководитель департамента мониторинга финансовых рынков Market Capital Solutions Наталья Абрамова.

«Обычно ставки по ипотеке на приобретение построенного дома на 0,5-1% выше, чем ставки при покупке квартиры. Более серьезное различие — величина минимального первоначального взноса: он на 10-20% от стоимости жилья больше при кредитовании дома. В среднем по рынку минимальный взнос на загородку начинается с 30%», — рассказывает начальник управления по развитию ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов.

Причина в том, что загородный объект реализуется с землей, а именно в ней зарыты основные риски, например нарушения в процедурах перевода земель из одной категории в другую, объясняют банкиры.

Вариант с наценкой

А вот целевые и нецелевые займы под залог имеющегося у заемщика жилья или иной ликвидной недвижимости, которые также могут использоваться для покупки загородного дома, таунхауса или земли, имеются в арсенале подавляющего большинства крупных банков, занимающихся ипотекой. Получить эти ломбардные кредиты значительно легче, уверяет замначальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева. «В случае дефолта заемщика банку будет значительно проще и быстрее реализовать квартиру, нежели загородный дом», — объясняет гендиректор кредитного брокера НБИК Евгения Таубкина.

Эти же кредиты банки чаще всего предлагают на строительство загородной недвижимости, если речь не идет об объектах в аккредитованных поселках, отмечает начальник управления специальных проектов Промсвязьбанка Денис Земан.

Правда, стоят эти кредиты заметно дороже. К примеру, ставка нецелевого ломбардного кредита на загородные объекты выше ипотечного примерно на 3,75%, констатирует Докучаева.

Что выбирают кредиторы

Взять ипотеку или ломбардный кредит на абсолютно любой объект загородной недвижимости, например дачный домик без коммуникаций, расположенный на землях сельхозназначения, сегодня вряд ли удастся. В далекой от стабильности ситуации банки готовы брать в залог только более-менее ликвидные объекты, которые в случае дефолта заемщика можно будет быстро реализовать с минимальным дисконтом.

Поэтому сейчас, по словам банкиров, в основном выдается ипотека на покупку домов и коттеджей с подключенными коммуникациями, пригодных для круглогодичного проживания и расположенных на земле для индивидуального жилищного строительства. «Росбанк кредитует только земли поселений, а если на земле имеется сооружение, оно должно быть жилым и с правом прописки», — уточняет Докучаева.

Банк Москвы кредитует только объекты (обычно не старше 20 лет) с зарегистрированным правом собственности продавца. Альфа-банк не выдаст кредит на покупку дома, если в числе собственников окажутся несовершеннолетние или недееспособные лица. Среди требований «Юникредит банка» — объект должен находиться не далее 100 км от населенного пункта, где расположено кредитующее подразделение.

Строим вместе

Наиболее вероятный вариант получить загородную ипотеку на непостроенный объект — покупка участка с подрядом либо с уже строящимся домом в аккредитованном каким-либо банком коттеджном поселке. При наличии партнерской программы банка и девелопера помимо ускоренной схемы принятия решения о выдаче займа покупатель недвижимости зачастую может рассчитывать на льготные условия кредитования, прежде всего сниженную кредитную ставку, которая тем или иным образом дотируется девелопером или застройщиком. Например, сейчас подобную программу кредитования под 7-13% годовых предлагает компания «Гуд вуд» в партнерстве с «Кредит Европа банком».

Такие схемы выгодны всем: и банкам, и девелоперам, и заемщикам. Первые получают в залог проверенный объект, вторые увеличивают продажи, третьи экономят время на сбор документов на недвижимость, а иногда и деньги. Поэтому процент продаж по ипотеке в аккредитованных поселках приближается к показателям городского жилья. По словам управляющего партнера «Миэль — загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, «с привлечением ипотеки проходит около 40% сделок в аккредитованных банками коттеджных поселках».

Впрочем, ситуация и здесь может ухудшиться. По словам Евгении Таубкиной, к кредитным брокерам за загородным жильем в последнее время обращаются крайне неохотно. Потенциальные покупатели, как и банкиры, опасаются кризиса. По ее мнению, в такие периоды люди не спешат тратить сбережения на загородный дом, который не является предметом первой необходимости.Тем более — одалживать на это крупные суммы.

Источник:  vedomosti.ru 

Позвонить
Заказать
обратный
звонок