21/07

СУДЬБА ЮГО-ЗАПАДА: отнять, делить и мораторий

21 июля, 2011

интернет-портал zamkad.ru

 

Расширение границ Москвы на юго-запад было анонсировано Кремлем и мэрией Москвы всего десять дней назад, но первичный рынок недвижимости, против ожиданий некоторых экспертов, отреагировал незамедлительно.

 

В поселках на Киевском шоссе в 20-25 км от МКАД стоимость домовладений выросла на 7-10 процентов. А цены в строящемся микрорайоне «Квартал 101» в поселке Коммунарка на Калужском шоссе, как пишут «Ведомости», уже к прошлой среде увеличились на 3000 руб. за 1 кв. м. и достигли 74 500 рублей. Возможно, подогрев девелоперских аппетитов – да и собственников, выставляющих свои объекты на вторичном рынке – был бы куда значительнее, если бы не возникла неразбериха со статусами земли и грядущим переселением, слухи о котором будоражат умы как дачников, так и лендлордов. Встревожены даже жители деревни Саларьево, что напротив знаменитого одноименного мусорного полигона, в двух километрах от МКАД по Киевскому шоссе. У некоторых из них есть документы только на землю, а дома в собственность не оформлены, рассказывается в видеосюжете РИА Новости. Таким образом, возникает риск лишиться и дома, и земли, получив компенсацию только за участок. За 101-й километр?

Могут ли отобрать землю у ближних дачников? Подобный риск исключать нельзя. Поскольку предстоит разработка нового Генерального Плана на присоединяемые территории, то вполне вероятно, что отдельные дачные поселения попадут в зону строительства дорог, а также жилых и инфраструктурных объектов. «Однако, руководствуясь здравым смыслом и экономической целесообразностью, проектировщики наверняка будут сводить подобные метаморфозы к минимуму», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. Он считает, что компенсация за отчуждаемые земли будет адекватной: либо деньги, либо объект, аналогичный утраченному по своим характеристикам. «Массового переселения не будет, может быть частичное изъятие под прокладку новых транспортных магистралей и инфраструктуры», – предполагает коммерческий директор компании «Загородный Проект» Алексей Гусев. И тем не менее, опасения жителей «новой Москвы» не беспочвенны. За стратегическими решениями, озвучиваемыми через масс-медиа, стоят реальные чиновники, принимающие решения тактические. «Как поступит каждый из них в той или иной ситуации, предсказать невозможно», – говорит директор па развитию корпорации «ГУД ВУД» Александр Дубовенко. «Безусловно, большие коттеджные поселки никто сносить не будет, – продолжает эксперт. – Но предположение о том, что недовольных не будет совсем, выглядит крайне утопичным».

Как правило, участки, попадающие в зону государственных интересов, выкупаются у жителей по цене, превосходящей стоимость их недвижимости. При этом рыночную стоимость объекта определяет независимый оценщик. Но поскольку денег много не бывает, то сегодняшние владельцы земельных участков, получив предложение от местных властей, как правило, не соглашаются на него с первого раза, а предпочитают обратиться в суд, чтобы отсудить для себя дополнительную компенсацию. Может быть, поэтому власть также мало заинтересована в изъятии собственности, как и граждане.Рискнуть - или притормозитьОднако слухи и опасения – это еще не все. На деле уже сейчас некоторые собственники участков в садовых товариществах столкнулись с невозможностью оформить договоры купли-продажи или дарения, пишет «Собственник». А из девелоперских компаний, ведущих загородное строительство, в последние дни стали поступать сообщения об отказах от сделок с землей, запланированных заранее. «Покупатели опасаются, что через непродолжительное время сделку могут признать недействительной под надуманным предлогом – либо выкупить участок, необходимый для государственных нужд, по цене, которая окажется ниже, чем они заплатят за него сейчас», - рассказал в беседе с ЗаМКАД.ru сотрудник одной из таких компаний, пожелавший остаться анонимным.

Эксперты уверены: почти все страхи покупателей беспочвенны. В реальности рынок недвижимости, давно признанный одним из наиболее стабильных и медленных, неоднороден, некоторым его сегментам, как, например, землям новых московских территорий, свойственна определенная волатильность. «Стоимость земли здесь может расти как вверх, так и вниз, – рассуждает Александр Дубовенко. – Вверх – из-за ожиданий, что «тут скоро будет Москва», вниз из опасений: «потом все отнимут». Как известно, риск – это обратная сторона доходности. Поэтому тем, кто готов рисковать ради потенциального существенного подорожания земли, можно посоветовать покупать сейчас земельные участки именно на юго-западе. Тем же, кому не нужны эти, пускай теоретические, но в перспективе блестящие возможности, лучше присмотреть земельный участок на других направлениях, рекомендует эксперт. Для того чтобы делать мелкие точечные инвестиции, нужно быть знакомым с планом развития территории, напоминает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Он приводит в пример недавнюю историю о том, как на Осташковском шоссе, в районе деревни Болтино, в рамках развития района происходило присоединение сельскохозяйственных земель к населенному пункту. «Те, кто был знаком с планом развития территории, приобрели сельхозучастки, - рассказывает Цветков. – Через некоторое время они получили другой статус земли, дороги, бесплатные коммуникации, а сейчас занимаются перепродажей приобретенных участков на 30 процентов дороже изначальной стоимости. А был ли мораторий?Не всегда, правда, дело заключается только в цене. В корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» рекомендуют внимательно проверять документы на землю. Там, где имели место нарушения при первичном предоставлении земельных участков, опасность расторжения сделок действительно существует, предупреждает Дмитрий Халин. Но главная причина приостановки сделок, по его мнению, заключается не столько в опасении признания их недействительными, сколько в отсутствии понимания реальных перспектив развития того или иного участка. После обновления Генплана в текущие варианты разрешенного использования могут быть внесены существенные изменения. А кроме того, корректировке подвергнутся и условия взаимодействия застройщиков с органами власти (в части определения доли города, обеспеченности инфраструктурой и т.д.). «Подобная неизвестность в первую очередь и пугает потенциальных покупателей крупных земельных массивов», – уверен эксперт.Ходят слухи и о некоем моратории, который якобы наложен на сделки с земельными участками на территориях, присоединяемых к Москве. 19 июля сразу несколько СМИ опубликовали цитату заместителя мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, который в ходе совещания с архитекторами объявил устный запрет на продажу земли на этой территории, а также рассказал о готовящемся документе, в котором будут прописаны новые правовые нормы, регулирующие сделки с землей. Как сообщали «Известия», запрет планировалось наложить на те земли, которые находятся под контролем государства, муниципалитета или садового товарищества. Пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства Москвы эти сведения опровергла, заявив в официальном сообщении, что «никаких официальных решений по данному вопросу Правительством Москвы пока не принималось». Эксперты, опрошенные ЗаМКАД.ru, сошлись во мнении: подобный запрет может быть действенным, только если вести речь о государственной земле. При этом представляется вполне вероятным, что мораторий будет наложен не только на сделки (операции купли-продажи) земель сельхозназначения, но в первую очередь на смену вида разрешенного использования – под дачное строительство, на смену категории (ИЖС), а также на межевание участков. «Это вполне очевидный ход от государства, – считает Александр Дубовенко. – Огромные поля, которые сейчас не освоены, должны быть однозначно заморожены, т.к. иначе они начнут срочно выводиться в статус ИЖС ради получения компенсаций». Приостановив проводимые сейчас земельные аукционы и ограничив предоставление земель в аренду, столичные власти избавили бы себя от необходимости выкупать территории и выплачивать компенсации за расторжение арендных договоров, считает Дмитрий Халин.

Негласный мораторий, возможно, и существует, говорит Дмитрий Цветков. «Скорее всего, он предупреждает ситуацию, когда все побегут приобретать куски будущей московской земли по подмосковной цене». Эксперт отмечает, что наибольший интерес представляют крупные участки, которые могут быть использованы под глобальную застройку. Именно их скупку и последующую перепродажу, возможно, и намерены заморозить власти. Что же касается земельных участков, находящихся в частной собственности, то сделку с ними оспорить практически невозможно, исходя из действующего законодательства, считает Алексей Гусев. С ним согласен и Дмитрий Цветков, который, тем не менее, видит в будущем возможные проблемы с оформлением и переоформлением операций с объектами недвижимости. «В Москве бюрократическая машина разрослась настолько, что непонятно кто кем управляет, а будущий союз приведет к еще большей путанице», – предполагает он. Процесс заключения сделки растянется во времени, возможно, потребуются дополнительные документы, которые нужно будет передавать из одного субъекта Федерации в другой.Версия застройки

Но пока нет плана освоения земель и не озвучены правила игры, все опасения и треволнения совершенно напрасны, считает руководитель пресс-службы компании «ИНКОМ-Недвижимость» Антон Гололобов. С ним трудно не согласиться, и продолжая эту мысль, скажем: кто предупрежден, тот вооружен. Поэтому напоследок мы предоставляем вниманию наших читателей любопытный документ, который попал к нам в редакцию. Это скан с карты новых территорий, на которой сделана предварительная разметка грядущей застройки с указанием мест размещения объектов. Редакция ЗаМКАД.ru не несет ответственности за достоверность данного документа, однако его публикация представляется интересной: впоследствии это даст нам возможность сравнить реальную застройку с той, что планировалась в самом начале.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок