Коттеджные поселки: наступило детское время.

Большинство покупателей загородной недвижимости – это семьи с маленькими детьми. Поэтому вряд ли стоит специально объяснять, насколько важно им, чтобы в поселке были хорошие детские площадки и возможности для занятия спортом. Сегодня практически каждый современный поселок должен быть хотя бы по минимуму оборудован для детей. А вот максимум уже зависит от разных условий.

Детская инфраструктура, хотя и декларируется почти всеми застройщиками загородных коттеджных поселков на этапе их строительства, на самом деле не является обязательной опцией для исполнения. «Есть и примеры поселков, где подобная инфраструктура была заявлена, и ряд покупателей выбирали поселок именно из-за нее, но объекты так и не были построены», - заявил журналу www.metrinfo.ru Тимур Сайфутдинов - управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. Больше того, спустя время территория, которая по генплану была выделена для детской площадки, застраивалась другими объектами, приносящими больше прибыли, или вообще была отдана под частную застройку. А если площадки и появлялись, то гораздо позже заявленных сроков. В результате сами жильцы, которые не хотели ждать, когда девелопер выполнит обещанное, скидывались и оборудовали место для игр за собственный счет.

По данным Дмитрия Цветкова, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, только в 15% всех коттеджных поселков Подмосковья уровень инфраструктурного обеспечения можно считать удовлетворительным. «Сравнивая динамику развития загородного строительства, где ежегодно появляется порядка 100-120 новых коттеджных поселков, и динамику развития качественных инфраструктурных объектов, можно утверждать, что здесь прогрессирует резкий дисбаланс», - констатирует эксперт.

Так что не каждый девелопер сегодня готов серьезно потратиться на строительство объектов для детей. Как правило, речь идет о 2-5% от общих инвестиций в проект.

Дифференцированный подход: обязательно и дополнительно
Все же за последние годы застройщики стали уделять детскому вопросу больше внимания. Это объясняется увеличением объема предложения в загородном сегменте и возрастающей конкуренцией. А значит, клиент пойдет туда, где он слышит не обещание, а видит результат.

«Мы считаем детские объекты важнейшими составляющими инфраструктуры поселка, и без них проект вообще нельзя назвать качественным», - говорит Армен Маркосян, директор по развитию земельных активов компании «Промсвязьнедвижимость». По мнению Дмитрия Оглоблина, руководителя проекта Zorino компании «Вектор Инвестментс», детская инфраструктура - неотъемлемая часть любого загородного проекта, претендующего на какой-либо статус.

По мнению Ирины Мошевой, руководителя проекта коттеджного поселка «Лесная Симфония» группы компаний «Масштаб», в каждом коттеджном поселке обязательно должны быть детские площадки с игровыми комплексами. Желательно, чтобы детские игровые зоны были объединены с прогулочными зонами, которые позволят ребенку на велосипеде, самокате или роликах без риска доезжать до площадки. Тимур Сайфутдинов (Blackwood) сюда же относит спортивные площадки, которые должны быть во всех поселках без исключения.

Зачастую на территории поселка проектируется несколько игровых зон в разных его частях. Например, в коттеджном поселке «Новые Вешки» (Алтуфьевское шоссе, 2 км от МКАД) на территории в 70 га будет 8-9 детских площадок. В поселке «Владычино» (18 км по Ленинградскому шоссе) предусмотрены три детские площадки, а также спортивные площадки и пляжная зона – для этого выделено порядка 5 га земли. А в поселке «Николо-Пятницкое» (15 км по Пятницкому шоссе) практически 50 соток отведены под детские игровые зоны.

Как сообщил директор по развитию «ГУД ВУД» Александр Дубовенко, компанией было решено выделить 2,2 гектара дорогой подмосковной земли в поселке Руза Family Park (65 км по Новорижскому шоссе) исключительно под детский городок, включающий парк развлечений на 5 тыс. кв. м. «Строительство городка начнется одновременно со строительством первой очереди домов, чтобы даже самые первые новоселы могли не ломать голову над организацией досуга своих непоседливых наследников», - добавляет эксперт.

Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля», рассказал, что практически в каждом поселке компании (в 17 из 19) предусмотрено обязательное возведение объектов детской инфраструктуры. На них обычно выделяется от 5 до 15 соток, в зависимости от площади поселка и количества участков в нем. Например, в «Сосновом Аромате» (70 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) общей площадью 96,8 га, рассчитанном на 650 участков, построены две детские игровые зоны - на въезде в поселок и в самом его центре, рядом с водоемом.

По словам Ирины Мошевой («Масштаб»), в коттеджном поселке «Лесная Симфония» (5 км от МКАД по Калужскому шоссе) будут построены две детские площадки, одна из которых граничит с пешеходным бульваром. Она будет ориентирована на дошколят и детей младшего школьного возраста. Для подростков организуют спортивную площадку, а на поселковом бульваре появится специальная зона для активного отдыха. Кроме этого в лесопарке появятся участки с кормушками для птиц и белок, велосипедные дорожки, а зимой – лыжня.

В загородном коттеджном поселке «Никольские озера» (32 км от МКАД по Калужскому шоссе), девелопером которого выступает компания Atlas Development, уже построена детская игровая площадка. «В ближайшей перспективе в непосредственной близости от универсального спортивного комплекса, где можно играть не только в теннис, но и в футбол и баскетбол, будет построен детский городок, а в запланированном в рамках проекта административном здании будет организован детский игровой центр», - говорит Сергей Махмудов, директор по развитию компании AtlasDevelopment.

Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «ИНКОМ» рассказала, что в поселке таунхаусов «Маленькая Шотландия» (14 км по МКАД по Ленинградскому шоссе) запланировано не менее трех детских площадок. Поселок занимает 37 гектаров, на такой территории сложно представить себе только одно организованное место для детей. В элитных поселках Villagio Estate, дочерней компании корпорации «ИНКОМ», помимо детских площадок в местах сезонного отдыха обязательно работает группа детской анимации. Так летом на пляже поселка «Гринфилд», что расположен в 28 км от МКАД по Новорижской трассе, каждые выходные в компании аниматоров можно поиграть в волейбол, теннис, водное поло или построить замок из песка. А зимой в том же поселке на территории ледового катка ярко одетые профессиональные фигуристы обучали детишек азам фигурного катания.

Спортивная инфраструктура для детей - сильная сторона клубного коттеджного поселка «Целеево» (42 км по Дмитровскому шоссе). Как рассказала Екатерина Симонова, генеральный директор BontonRealty, здесь расположена первая в России детская академия гольфа, где профессиональные тренеры PGA обучат детей тонкостям этой изысканной игры. Также на территории поселка обучают игре в поло, а в зимнее время действует семейный горнолыжный клуб «Целеево».


Детские сады и школы
Аналитический центр корпорации «ИНКОМ» проанализировал 629 организованных коттеджных поселков разного класса в Подмосковье, в 58 из них есть детский сад, в 30 школы. По данным Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», сейчас в коттеджных поселках классов де-люкс или верхнего уровня бизнес-класса работает около 20 детских садов. «Не более чем 2% коттеджных поселков имеют собственные школы», - добавляет Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

Действительно, с образовательными учреждениями в поселках негусто. Но, закладывая в проект школу или детский сад, застройщик должен быть уверенным в том, что они будут востребованы. «При строительстве небольшого коттеджного поселка наличие таких объектов будет не выгодно из-за низкой заполняемости», - подтверждает Екатерина Симонова (Bonton Realty).

Строить в поселках школы и детские сады целесообразно в случае, если в них проживает большое количество семей с детьми на постоянной основе, говорит Армен Маркосян («Промсвязьнедвижимость»). Допустим, в поселке из 200 домовладений будут круглогодично жить 150 семей, тогда как минимум необходим детский сад на 30-40 детей, - рассуждает эксперт. Школы нужно строить только в больших поселках (от 500 и более домов), при условии, что в радиусе 50 км отсутствует учебное заведение, куда можно отправить детей.

Тимур Сайфутдинов (Blackwood) тоже считает вопрос со школами неоднозначным. Ведь далеко не все жители поселка имеют необходимость, а главное, желание водить туда детей – потенциальные покупатели довольно требовательны в отношении образования своих детей и зачастую выбирают специализированные учебные заведения. Кроме того, школа всегда очень затратный и долгоокупаемый объект, а значит, и дорогой для жителей поселка. Например, Павловская гимназия была построена рядом с «Павлово» и «Павлово-2» (15 км от МКАД по Новорижскому шоссе) и в первую очередь была ориентирована на маленьких жителей этих поселков. После строительства выяснилось, что ежегодную оплату обучения не может потянуть среднестатистическая семья, которая приобрела таунхаус в «Павлово-2» за $600 тыс.

Эксперты сообщили, что посещение детского сада на территории коттеджного поселка обходится примерно в 60 тысяч рублей в месяц, а школы до 120 тыс. руб. «Кроме этого, родители оплачивают вступительные взносы, которые могут достигать 50 тыс. евро», - говорит Наталья Кац («Усадьба»). Поэтому зачастую даже сами жители поселков, под которых строилась школа, не могут позволить себе пользоваться ею.

Сегодня наиболее широкий выбор общеобразовательных учреждений представлен на западных направлениях: Рублевском шоссе, Новой Риге и соединяющем их Ильинском шоссе. «В прошлом году открылась школа «Премьер», которая должна была обслуживать «Парк вилл» на Ильинском шоссе, однако из-за того, что заселение проекта происходит очень медленно, школу открыли с недобором, заполнена она лишь на 30%», - говорит Дмитрий Цветков (Penny Lane Realty).

Однако застройщики, которые берутся за проекты, включающие детские сады и школы, надеются на хорошие результаты. Не первый год в «Княжьем озере» (24 км от МКАД по Новорижскому шоссе) функционируют детский сад на 48 мест и общеобразовательная школа на 144 ученика, а на их базе работают и детский клуб, и детская дача.

«Концепция ЖК «Новые Вешки» (2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе) основана прежде всего на семейных ценностях, во главе которых находятся дети», - рассказывает Алеся Данилина, директор по маркетингу ЖК «Новые Вешки». Генпланом ЖК под инфраструктуру отведено около 12% земли. Сегодня в «Новых Вешках» функционирует детский сад, организованный в одном из готовых домов на 500 кв.м на 40-50 детей. Эксперт отметила, что за год его заполняемость достигла 100% и это, учитывая тот факт, что пока заселено лишь 110 домов из 550.

В июне 2011 года началось строительство здания школы и детского сада на 10 000 кв.м. В целом же инфраструктура «Новых Вешек» будет включать школу, детский сад, фитнес-центр с тремя плавательными бассейнами, центр для общения, медицинский центр, спортивные площадки, теннисные корты, каток, баскетбольное поле, парки. «Некоторые объекты будут общедоступны, но приоритеты пользования, как набор в школу, детский сад, будут отданы жителям комплекса», - сообщает эксперт.

Школа-пансион и детский сад также должны появиться в проекте А101, сообщает Ирина Мошева («Масштаб»).


Инфраструктура общего назначения
В Подмосковье есть также примеры, когда объекты инфраструктуры строятся отдельно и рассчитаны они на всех жителей близлежащих поселков и населенных пунктов. «В рамках развития Истринской долины мы строим несколько крупных инфраструктурных объектов, которые не относятся к какому-то конкретному поселку, а станут существовать автономно и будут открыты для жителей всех наших поселков и для гостей», - рассказывает Дмитрий Оглоблин («Вектор Инвестментс»). – А формы досуга и активности, которые там предполагаются, ориентированы в том числе и на детей». В центре активного отдыха «Зорино», в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе, строится каток с искусственным льдом, трасса для тюбинга, детские площадки, роллердром.


Резюме журнала www.metrinfo.ru
Выбирая поселок для жизни, лучше всего поселиться там, где уже для детей что-то сделано. Понятно, что каждая семья хочет по минимуму оборудовать собственный кусочек земли, где дитя может повозиться в песочнице и покататься на маленьких качельках. Но самый детский кайф – это большая площадка, и хорошо, если она уже есть. Замечательно, когда есть спортплощадки и заведения для дошколят. Что касается школ, то тут вопрос спорный. Все-таки главное – это качество образования, оно должно быть высоким. Еще один момент – это школы дополнительного образования (музыкальные, художественные), их в поселках нет. А ведь именно они дают путевку в творческую жизнь, поскольку подразумевают профессиональную подготовку. То же самое можно сказать о математических, языковых, спортивных школах. Все это находится за пределами коттеджных поселков.