21/05

Участки без подряда по мере развития поселка дешевеют, а в проектах с подрядом все наоборот

21 Мая, 2010
Интернет-сайт Domania.ru

Александр Дубовенко отвечает на вопросы корреспондента журнала "Domania"

 

Полная информация на сайте domania.ru - Как вы относитесь к земле без подряда, которая с начала кризиса вытеснила другие продукты с рынка загородной недвижимости? - Нельзя сказать, что так уж вытеснила. Подобных сделок, конечно, заключается больше, но если судить по суммам, то в денежном выражении участки с подрядом лидируют. У земли без подряда есть очевидный плюс – она дешевле. Среди самых продаваемых проектов без подряда могу назвать поселок «Алешкино» в 70 км от МКАД по Новой Риге. За 600 тыс. руб. там предлагалось 10 соток. В поселке рядом, где участки продаются с подрядом, домовладение стоит 3 млн руб. - 1 млн за землю и 2 млн за дом. То есть участок без подряда в пять раз дешевле. С кризисом приобретение земли стало рассматриваться как вложение средств. Наша история с ее предыдущими кризисами сделала свое дело, люди боятся внезапной девальвации рубля, да и валюты тоже, а участок – это привычный, понятный способ сохранить накопления. На данном этапе, правда, инвестиции в землю – вещь сомнительная, но речь сейчас не об этом. И еще один плюс покупки участка без подряда – человек сразу получает свидетельство о собственности. - Но известно, что имеется и ряд минусов… - Как правило, когда все средства вкладываются в землю, на дом денег уже не остается. Кто-то покупает участок в надежде, что дом в будущем построят его дети, другие вообще не собирался строить, намереваясь продать объект, когда цены вырастут. Некоторые не могут осваивать землю из-за снижения доходов, потери работы – бывает, люди не в состоянии даже платить за обслуживание в поселке. Поэтому те, кто выбирает участок без подряда, должны быть готовы к тому, что далеко не все соседи сразу начнут строиться, этот процесс растянется на годы. Сейчас в проектах, распроданных без подряда, многие участки пустуют. Но если такой поселок и будет застроен, он будет представлять собой шанхай без единой архитектурной концепции. Люди, у которых есть 3 млн руб., не возьмут участок без подряда. Мало кто захочет жить один в поле, а потом несколько лет на стройке. В интересах таких покупателей - незамедлительно возвести дом, и чтобы все соседи тоже быстро построились. Они желают иметь электричество, дороги и все остальное сразу, а не через год или два, им нужно, чтобы поселок начал нормально функционировать как можно скорее. Поэтому они выбирают дом либо участок с подрядом. - Могут ли поселки с подрядом хорошо продаваться в кризисные времена? - Вполне. В пример могу привести «Рижский берег». Это проект на 65 деревянных домов, он стартовал в кризис и сейчас уже полностью реализован - неплохие темпы. Главное, чтобы цены были адекватные. Интересно, что до 2008 года набор «участок плюс дом» продавался гораздо дороже, чем земля и строение стоили по отдельности. Это происходило потому, что вариантов без подряда на рынке не было и покупатель не знал реальной стоимости «голой» земли. Но на растущем рынке все уходило, поскольку любой объект через какое-то время все равно давал прибыль на вложенные деньги. Теперь, когда известно, сколько в действительности стоит участок без подряда, человек может прикинуть, какова доля земли в продукте, и понять, завышены цены или нет. Сейчас уже есть поселки, причем вполне успешные, где сотка, на которой построен дом, продается дешевле, чем сотка без дома. И еще я наблюдаю интересную тенденцию: участки без подряда по мере развития поселка дешевеют, тогда как в проектах с подрядом все наоборот. - Почему так происходит? - Когда продавец показывает красивую картинку будущего поселка, предлагаемого без подряда, это выглядит привлекательно. А потом начинается хаотичное строительство деревянных домов, люди разочаровываются в своем приобретении, пытаются от него избавиться и продают за ту же цену, если не дешевле. И девелопер не имеет возможности поднять стоимость оставшихся объектов, тем более что поселок уже не слишком привлекателен и для новых покупателей. Участки с подрядом – дело другое. Поначалу реализовывать их сложно, поскольку продукт дорог, к тому же люди опасаются, что девелопер сделает что-нибудь не так, как обещал, или половину поселка распродадут без подряда и т.д. Для них это реальный риск. И поэтому первые дома из клееного бруса уходят относительно недорого. Но как только начинают вырисовываться контуры будущего комплекса, продукт становится привлекательнее, продажи ускоряются и цены стремительно растут. - Правда ли, что одна из основных проблем участков без подряда - подведение коммуникаций? - Правда. Часто застройщики, занявшиеся загородным девелопментом впервые, продают землю с обещанием провести коммуникации, но понимание того, как это делается и сколько может стоить, у них весьма приблизительное. А ведь существует множество непредсказуемых факторов: дадут ли необходимые разрешения, во сколько обойдется так называемый административный фактор, удастся ли получить добро на прокладку коммуникаций по частным территориям и т.д. Порой неопытный девелопер расходует полученные от продажи участков деньги на другие цели, а на коммуникации уже не остается. Покупатель не разбирается в этих вещах, у него в договоре просто сказано про подводку электричества. Бывает, застройщик дотягивает электричество до трансформатора, а делать разводку по домам предлагает жителям за свой счет. Это может стоить еще 100-200 тыс. руб. с участка, что оказывается серьезным обременением, особенно если земля стоила 600 тыс. руб. А в стоимость варианта с подрядом, как правило, уже заложены все коммуникации. - Как обезопасить себя от таких неожиданностей? - При покупке требуйте документы на землю. Они должны быть у девелопера в наличии на момент продаж, а не в туманном будущем. Желательно, чтобы и коммуникации наличествовали. Если их нет, должны быть хотя бы техусловия - документ о выделении мощностей данной территории. Их получить наиболее сложно. К сожалению, продаются и такие участки, на которые ТУ никогда не будут получены, поскольку в округе попросту нет ТЭЦ, от которой можно запитать сети. Подобный вариант очень дешев, но что такое земля без электричества? Это значит, что придется обзаводиться собственным генератором. Просчитывайте, в состоянии ли девелопер подвести те или иные коммуникации. Приведу пример с подъездной дорогой - очень важной вещью для будущих жильцов. Удовольствие это дорогое, обычная бетонка стоит 2 тыс. руб. за кв. м. При минимальной ширине в 5 м километр обходится в 10 млн руб., а ведь порой необходимо несколько километров. Кроме того, требуется плата за съезд с шоссе - еще 1-3 млн. 10 млн руб. - это стоимость примерно 20 участков. Но девелопер не может все деньги от продаж пустить на сооружение дороги, так что если в поселке всего 50 владений, которые продаются по низкой цене, нужно понимать, что дороги не будет никогда. Обязательно нужно обращать внимание на опыт застройщика, смотреть уже реализованные им проекты. В кризис девелопментом стали заниматься крупные землевладельцы, которые раньше торговали большими территориями - играли на стоимости земли и не занимались ее освоением. А когда в 2008 году возникли проблемы с продажей больших площадей, стали выводить на рынок участки без подряда, не имея опыта строительства поселков. В этом случае риски для покупателя высоки. - А что вы посоветуете покупателям земли с подрядом? - Предъявлять те же требования по документам плюс смотреть на репутацию девелопера и застройщика. Бывает, человек покупает у одной компании землю, допустим за 1 млн руб., и отдельно заключает с другой компанией договор подряда на строительство, допустим на 2 млн руб. И когда последняя объявляет себя банкротом, не выполнив обязательств, продавец земли не несет за это ответственности. Юридически доказать его вину крайне сложно, даже если наличествовал сговор. Покупатель остается с землей, но не получает дома, за который он заплатил большую часть суммы. Соответственно строительная компания должна быть не «карманной» фирмой продавца земли, которую можно при случае обанкротить, а организацией, реализовавшей несколько поселков, причем на территории разных лендлордов. Важно также, чтобы она имела опыт работы с частными лицами, то есть вела самостоятельную деятельность на свободном рынке. Такая компания бережет свою репутацию и серьезных ошибок в строительстве не допустит. У нее должно быть собственное производство. Если же его нет - вы наверняка имеете дело с перекупщиками, то есть с наценками-накрутками. Одним словом, фирма с именем и опытом – это гарантия и качества, и лучшей цены.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок