05/07

На воздухе: Черчение и труд.

05 Июля, 2010
Газета «Ведомости». Приложение «Недвижимость. Жилой фонд».

Поскольку основные продажи сейчас совершаются с участками без подряда, новое звучание обретает расхожая фраза: «Нарисуем — будем жить». Что и как нарисовать, достаточно ли эскиза, чтобы построить дом, и какие проекты выбирают покупатели?

 

Полная информация на сайте www.vedomosti.ru

Поскольку основные продажи сейчас совершаются с участками без подряда, новое звучание обретает расхожая фраза: «Нарисуем — будем жить». Что и как нарисовать, достаточно ли эскиза, чтобы построить дом, и какие проекты выбирают покупатели?

Вадим искал проект для загородного дома почти год. Участок уже был, в прекрасном месте, недалеко от водохранилища. Дом требовался небольшой по площади, но довольно высокий, поскольку соседние коттеджи в поселке были в 3-4 этажа. «Все маленькие дома были неинтересными по архитектуре, а все высокие — огромными, более 500 кв. м», — рассказывает он. Подходящий вариант нашелся в каком-то журнале, это был эскизный проект 3-этажного дома (высотой 14 м) площадью 350 кв. м с обширным встроенным гаражом и подвалом и высокой стрельчатой крышей.

Вадим нашел авторов проекта и выкупил у них чертежи, как потом выяснилось — недоработанные, и кое-что пришлось додумывать по ходу стройки самому. Но зато проект достался «за копейки»: заказчик, для которого этот проект разрабатывали, тянул с началом строительства, и архитекторы, видимо, уже отчаялись дождаться воплощения своей идеи и отдали чертежи «налево». «Комнаты в доме небольшие, только для сна, и много свободного пространства, которое мы активно используем. Хотя внешне он 3-этажный, внутри можно насчитать семь или восемь уровней. Вход в гараж находится на уровне земли, 1-й жилой этаж приподнят на 1,5 м», — описывает Вадим. В общем, всегда можно найти именно то, что требуется, если хорошенько поискать.

С проектом или без

По данным Ильи Терентьева, гендиректора Zemer.ru, за последний год было продано около 10 000 участков без подряда (сейчас участки предлагаются в 180 поселках), и многие из купивших как раз решают, какой дом строить. Рано или поздно они выйдут на рынок, чтобы нанять строительную компанию или бригаду, а также чтобы купить проект. Ведь, по словам Анны Шишкиной, начальника управления маркетинга УК «Абсолют менеджмент», девелоперы не предлагают проекты и своих архитекторов покупателям участков без подряда. «В сегменте экономкласса это будет, конечно, долгострой. Обычно строительство идет в несколько этапов: сначала небольшой домик, хозяйственные постройки, а потом фундамент, далее дом», — описывает Терентьев. «Сейчас поднимается вторая волна дачного строительства, столь же массового, как та, которая была в советские времена», — считает он.

Кто-то будет без проекта собирать дом на площадке из того, что есть — или куплено на распродаже, в результате может получиться вариант «соломенного домика», который к тому же будет весьма непрост в эксплуатации. Конечно, некоторые собственники имеют опыт строительства, знают технологии. Но многие наивно полагают, что нет ничего сложного в том, чтобы соорудить небольшой дом. Последним Сергей Журавлев, руководитель проекта «Российский дом будущего», член общественного совета при Минрегионразвития, рекомендует хотя бы планировки брать из профессиональных проектов: «Чтобы не сделать перегородки на 2-м этаже без перегородок на 1-м». Эксперт считает, что лучше все же купить проект и получить более качественный и удобный в эксплуатации дом.

Строительство и проектирование малоэтажных домов на одну семью высотой до трех этажей не подлежит лицензированию. Нет необходимости вступать в СРО и получать доступ к работам. Сергей Журавлев добавляет, что депутаты РФ обсуждали возможность распространить закон о СРО на этот рынок, но подобные изменения наверняка убьют его или уведут в тень и тем самым остановят развитие малоэтажного строительства в России. А пока именно оно дает основной прирост введенного в 2009-2010 гг. жилья, и на него делает ставку правительство. Так что излишней зарегулированности опасаться не стоит.

Действовать по уму

Часто люди впечатляются каким-то проектом, не задумываясь о том, как будут его воплощать и во что им это обойдется. «Есть каталоги, на многих сайтах в открытом доступе можно найти и картинки фасадов, и поэтажные планы. Но то, что в интернете называют проектами, — это всего лишь образ, эскиз», — объясняет Александр Черный, директор по развитию компании «СК» (входит в ГК «Тверская»).

Первым делом будущий домовладелец должен составить функциональную схему: какие комнаты какого размера нужны, как они будут расположены (например, окна спальни — на север, кухня — на 1-м этаже), какие функции будут выполнять те или иные помещения. Это можно сделать с архитектором или самостоятельно, но это надо сделать до того, как искать проект или заказывать его, считает Сергей Журавлев.

Второе важнейшее решение — разобраться в конструкциях домов и оценить энергоэффективность будущей постройки. Типичная ошибка российских заказчиков или покупателей, по словам Журавлева, в том, что они ориентируются на цену продажи (будь то подряд на строительство или готовый дом), а надо бы — на цену эксплуатации. «Можно вложить дополнительно $10 000 и получить экономию до 50% на отопление в месяц. А обычный недорогой брусовый дом со стенками от 15 см в холодную зиму съест от 6000 до 9000 руб. в месяц на газ или дизтопливо», — объясняет Журавлев.

И третье — заказать исследование геодезии и топографии участка (их делают специализированные компании, стоит каждое около $2000-3000), продолжает Александр Черный. Эти исследования должны быть сделаны до начала строительства, без них трудно правильно решить, какой дом можно возводить на участке. Хороший строитель обязательно спросит эти документы, чтобы к нему не предъявляли претензий, если потом выяснится, что под домом подземный ручей или водяная линза и здание пошло трещинами или перекосилось буквально сразу после завершения работ.

Иногда на участке из-за особенностей почвы выбирать придется только между каркасными или новыми технологиями строительства из легкого пенобетона или легких стальных конструкций (ЛСТК). Пока, оценивает Александр Черный, у заказчиков строительства исследования по геоподоснове участка есть в 10% случаев, по топографии — в 60% случаев. Чаще всего топографическая информация предоставляется девелоперами, продающими участок.

Дальше предстоит определиться с технологией. От этого будет зависеть стоимость строительства и дальнейшей эксплуатации. Специалисты различают каменные (стены — пеноблоки, кирпич, монолит, комбинированные материалы типа «теплостена»), деревянные (бревно, брус, клееный брус) и каркасные (деревянно-каркасный, известен как канадская технология) дома, а также дома из ЛСТК.

Технология определяет и внешний вид дома — деревянный всегда будет отличаться от каменного. Впрочем, каркасные технологии позволяют получить почти любой внешний вид готового строения благодаря обилию отделочных материалов для фасада, считает Черный. Можно облицевать деревянный дом кирпичом, который традиционно считается более престижным материалом, но такое решение будет неэкономичным и потребует более массивного и дорогого фундамента.

Чаще всего при выборе проекта стоимость материалов играет ключевую роль. Однако Сергей Журавлев советует: иногда стоит сделать дом поменьше на 10 кв. м, но использовать более современные материалы. Тем более что сейчас возможно выбрать проект «развивающегося дома», т. е. такого, который можно достраивать при необходимости.

Предстоит также разобраться, покупать типовой проект дома из выбранного материала или выбрать проект от какого-то производителя.

Полностью полагаться на решения архитектора, проектировавшего типовой дом, опрошенные «Ведомостями» эксперты не советуют: если перед ним не стояла задача снижения энергоемкости и уменьшения эксплуатационных затрат, то этого не стоит и ждать от типового решения. Часто в проектах применяются не самые свежие технологии, поэтому стоит поинтересоваться годом разработки документации.

Цена типового проекта (не включающего рабочую документацию) начинается от 20 000 руб., но в такой проект не входят инженерные системы (за них еще плюс 10 000 руб.). Привязка к местности оплачивается отдельно.

На этой же стадии решается, какого размера будет дом. «Современный заказчик считает деньги: раньше заказывали от 500 кв. м, теперь хотят 200-300 кв. м. Для семьи из трех человек и не нужен больший дом», — считает Наталья Баскаева, коммерческий директор компании Domwerk.

Проект от производителя

Многие покупатели предпочитают проектную документацию от производителя. Встречаются предложения «с бесплатной документацией», но чаще всего рабочий проект с привязкой на местности стоит вполне реальных денег. Вопрос лишь в том, будут они выделены отдельной строкой в счете или нет. Отдельно такие проекты, как правило, не продаются, только в комплекте с конструкциями здания. Их монтаж можно заказать и на стороне. Однако если сам производитель запрашивает за услуги по монтажу вменяемую цену, лучше поручить это ему — уж свои-то дома сотрудники компании должны знать. Поставляют дома такие компании, как «Гуд вуд» (брусовые дома), «Бако», «Тверская» (каркасные дома), «Зодчий» (каркасно-щитовые, брусовые), Genesis и «Сталдом» (ЛСТК-конструкции) и др. Доработка типового проекта под нужды заказчика будет стоить отдельных денег, но существенно меньших, чем разработка индивидуального проекта.

Если же хочется чего-то особенного, то придется заказывать индивидуальный проект. Для брусовых домов разработка индивидуальной проектной документации стоит от $50-70 за 1 кв. м. В цену входят привязка на местности, разработка инженерных систем (кроме газа), систем холодного и горячего водоснабжения, электрики, отопления, канализации. В цену не входят газовые системы, слаботочные системы (интернет, телевидение, охранные и т. п.) и, конечно, дизайн-проект для внутренней отделки.

Индивидуальная документация для каркасного дома с привязкой на местности и доработкой проекта для конкретного хозяина обойдется дешевле — около $40-50 за 1 кв. м. У компании Domwerk (выступает как представитель Вологодского ДОЗ № 7 и предлагает проекты домов из клееных конструкций) индивидуальная разработка обойдется заказчику от 40 евро за 1 кв. м, рассказывает Наталья Баскаева. Недорогой типовой проект дома из клееного бруса по технологии фахверк стоит от 50 000 руб. Верхней цены для проектирования нет, рабочая документация для элитного дома может стоить и более 1 млн руб.

Покупка проекта — типового ли, индивидуального ли — хороша тем, что после окончания работ у покупателя на руках остается паспорт дома — это альбом, который подается в управление архитектуры и градостроительства муниципального образования для получения разрешения на строительство. В нем, как правило, имеются пояснительная записка, четыре технических фасада с высотными отметками, иногда цветовые решения, поэтажные планы и разрез дома, привязка к местности. Кроме того, у заказчика благодаря этим документам будет полное понимание того, как устроены инженерные системы дома, каков срок гарантий производителя.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок