16/07

Загородное жилье: кому принадлежать подвалы и участки земли – жителям, застройщикам, государству?

 

16 Июля, 2010
Интернет-журнал «METRINFO.ru»

О проблемах, которые мы собираемся обсудить в данной статье, покупатели загородного жилья задумываются не сразу. А ведь вопросы собственности на землю около дома, подвалы, чердаки лестницы - никак не второго плана. Кто же законный владелец придомовой территории и «нежилья» - житель, строительная компания или местная власть? Комментирует директор по развитию ГУД ВУД Дубовенко А.С.

 

О проблемах, которые мы собираемся обсудить в данной статье, покупатели загородного жилья задумываются не сразу. А ведь вопросы собственности на землю около дома, подвалы, чердаки лестницы - никак не второго плана. Кто же законный владелец придомовой территории и «нежилья» - житель, строительная компания или местная власть?

Сразу уточним: журнал Metrinfo.Ru сегодня будет обсуждать особенности имущественных прав жителей таунхаусов и многоквартирных домов в организованных поселках. Коттеджи – тема отдельная.

Итак, решив переехать жить за город, будущие покупатели сталкиваются с выбором: что приобрести - секцию в таунхаусе или квартиру в жилом доме, который находится на территории организованного коттеджного поселка? Ведь зачастую «тауны» и дома с квартирами друг на дружку похожи как родные братья. Вот пример из жизни. Я сама живу в организованном поселке недалеко от Москвы в доме на 8 квартир. Точно такой же дом построен рядом. Напротив - таунхаусы. Два «тауна» на восемь секций и два восьмиквартирных дома составляют своеобразный анклав в поселке, где все остальное – коттеджи.

В нашем «анклаве» с первого взгляда и не разобраться – где таунхаусы, а где «квартирники»: и те и другие построены по одной технологии («канадской»), из панелей, сошедших с одного конвейера, в одном архитектурном стиле. И те, и другие – двухэтажные, с большими подвалами. И те, и другие – утопают в цветах, у всех одинаково ухоженные газоны, беседки, патио. Наконец, у нас общая детская площадка, построенная на деньги жителей наших домов и «таунов». Очень близки площади квартир и секций – от 90 до 120 кв. метров. Мы очень похожи. Но имущественные права у нас разные. Начнем разбираться.

Земля: владение и пользование

И начнем мы разбираться с земли. В нашем поселке устроено так: участки земли, примыкающие к фасадам таунхаусов, находятся в собственности у хозяев жилья. То есть, каждый собственник квартиры-секции владеет своим «кусочком», который он купил вместе с жильем. А у нашего многоквартирного дома, «пятно застройки» и близлежащая территория принадлежат местному муниципалитету и находятся в аренде у застройщика. А мы этой землей пользуемся.

Но так бывает не всегда. Как сообщил нам Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые ветры», земельные участки у таунхаусов тоже могут быть и не оформлены в собственность хозяев жилья. Например, в поселке «Потапово» в Южном Бутове земля принадлежит городу Москве и находится в аренде у застройщика.

Многое зависит от того, где построен поселок – в черте городов или нет. Как нам объяснила Мария Валуева, юрист компании «Совершенствование Правовых Технологий» в городах, будь то Москва или Подмосковье, земля – как правило, государственная и застройщик ее арендует. И никто ее собственникам жилья не продает. «С оформлением загородных же таунхаусов, находящихся вне черты города, все несколько проще. Чаще всего они оформляются так же, как и коттеджи в поселках, то есть вы получаете собственность на землю и собственность на дом», - уточняет эксперт.

Итак, как мы видим, у нас есть два основных варианта земельных отношений: собственники жилья владеют землей, если они ее покупали вместе со своей недвижимостью. Или земля – государственная, и застройщик ее арендует. О втором варианте и поговорим.

А землю можно приватизировать

Земля государственная, но в силу закона, она принадлежит жителям. Обновленное жилищное законодательство, вступившее в силу в 2005 году, говорит, что на праве общей долевой собственности жителям многоквартирного дома принадлежит «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке» (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Так что землю можно приватизировать и, хотя в законах речь идет о городском жилье, российское законодательство действительно для всех россиян, как живущих за городом, так и в городе. И термин «многоквартирый дом», которым оперирует законодатель, описывая права жителей, вполне применим и к нашей малоэтажной застройке.

«А зачем землю приватизировать? Зачем становиться собственником - чтобы взвалить на себя налоги, которые грозят со временем увеличить?», - огорошил нас вопросом Андрей Вяткин, исполнительный директор «Маршал Эстейт». Действительно – зачем? Попробуем объясниться.

Нужно ли становиться землевладельцем

Вновь позволю себе лирическое отступление. Я прожила в своем доме 8 лет и территорию вокруг него мы устраивали, как нам было угодно. Цветы, кусты, деревья, заборчики, скамейки, беседки, детскую площадку – никто нам ничего не мешал сажать и устанавливать и взяток не требовал. Некоторые жители наших домов даже «прорубили» себе собственные дополнительные двери – с выходом, так сказать, «в сад», а вернее – во двор. Это, правда, пришлось согласовывать с застройщиком (как и установку детской площадки), но согласования прошли мирно, без боевых действий. Но будет ли так всегда?

Вдруг застройщику взбредет в голову, например, снести нашу детскую площадку и устроить на ее месте гараж или пивной ларек поставить (это, впрочем, из области фантастики, хотя сами понимаете, Россия - страна фантастическая). Земля-то ведь не наша, арендатор – он! Однако эксперты хором разуверили в том, что такое вообще может быть.

«Застройщик, а также муниципальная власть не может взять и захотеть построить гараж – при строительстве дома утверждается градостроительная документация, которая становится законом, есть определенные стандарты по придомовой территории, которые обходить нельзя», - говорит Андрей Вяткин («Маршал Эстейт»). И тут же предупреждает и нас, жителей – мы тоже, даже приватизировав землю, ничего на ней построить не сможем, поскольку градостроительной документации следует придерживаться всем сторонам.

«Всё зависит от документации по планировке территории (ППТ), где должно быть определено что, где и как, - добавляет Юрий Маклецов, управляющий партнер компании Kaskad Family.- Если застройщик пытается изменить ППТ – то должны проводиться публичные слушания (о месте и времени должна быть публикация), на которых местные жители должны выразить четкую консолидированную позицию, желательно с привлечением экспертов».

Ну а если застройщик со всей дури начал нарушать все что можно (ну, с ума сошел, затмение нашло, бывает ведь такое), то, что делать тогда? Как объяснила нам Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость», жители могут обратиться с жалобой в районную администрацию, в местное управление архитектуры и градостроительства.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании GOOD WOOD, твердо пообещал нам, что в этом случае тут же появится грозная инспекция, которая потребует предъявить разрешение на строительство. И если его нет, то стройка однозначно будет приостановлена. Ну, и суды еще никто не отменял.

Так что вряд ли застройщик покусится на территорию жителей, это будет слишком явное нарушение, и управу на него найти будет можно. Впрочем, у застройщика есть еще «поле для деятельности» - это нежилые помещения…

Нежилые помещения: что чье?

Опять вернемся в наш поселок. И в многоквартирных домах, и в таунах имеются обширные подвальные помещения. «Тауны» устроили в них шикарные кухни (это не совсем подвал, а полуподвал, с маленькими окошками), а также всякие подсобки и даже мастерские. Что касается нашего многоквартирного дома, то подвал у нас просто огромный, у каждой квартиры есть по комнате для хранения всяческого скарба, а остальные помещения принадлежат застройщику. Он их когда-то мечтал продать (и даже приводил покупателей), но никто на них не позарился, слишком уж специфично предложение.

Строил планы застройщик и сбыть подвальные помещения нам - жителям. Отчасти они сбылись: некоторые хозяева квартир выкупили дополнительные подвальные помещения «под собой» и устроили себе двухэтажные жилища. Но все равно, осталось еще очень много каких-то пыльных комнат, залов, катакомб, которые простаивают абсолютно зря, и никому они не нужны. (Впрочем, один «жилец» в подвале есть – именно туда мы выпустили спасенного от кошки и воспитанного в нашей семье мышонка Квентина, и на сегодня Квентин, видимо, является мышью с самыми лучшими жилищными условиями в Московской области).

Кстати, большие «общие» помещения бывают и в таунхаусах: «в зависимости от проектов могут появляться в редких случаях и помещения общего назначения, такие помещения, как правило, зарегистрированы за поселком или компанией-застройщиком, которые ими же и используются. На усмотрение владельцев этих помещений, они могут быть проданы заинтересованным лицам», - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»).

Итак, ключевые слова сказаны нашим экспертом – «могут быть проданы». Вот это нас - жителей и беспокоит. Пока подвалы стоят пустые, жить в доме можно. Но вдруг застройщик продаст или сдаст помещения в аренду каким-нибудь деятелям, которые устроят в нашем доме кабак? Или склад со стройматериалами? Или еще что-нибудь придумают?

Тут надо обязательно помнить, что жильцы многоквартирного дома не такие уж сироты – им тоже кое-что принадлежит на праве общей долевой собственности. В соответствии с уже процитированной нами статьей 36 ЖК РФ, это лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши… С этими помещениями застройщик в силу закона ничего поделать не сможет.

Но он вправе распорядиться своими подвалами, главное, чтобы это не противоречило законодательству. Например, подсказывает нам Валентина Иванова, генеральный директор компании «АИП-консалтинг», в жилых домах нельзя устраивать склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток. (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170). А Гражданский кодекс (п.3 ст.288 ГК) однозначно запрещает размещать в жилых домах промышленные производства.

Ну, а если застройщик-таки устроит в нашем подвале бар-ресторан... «Если бар будет создавать шум и мешать спать жильцам, если он будет портить экологию, или просто как-то опасен для проживания, его ОДНОЗНАЧНО закроют. И уж никакие склады с горючими материалами никто не даст в подвале размещать. Одной жалобы будет достаточно. Поверьте, при споре ООО «Рога и Копыта» и группы жильцов, суд почти ВСЕГДА встанет на сторону жильцов, даже если «Копыта» попробуют «коррумпировать» его», - говорит Александр Дубовенко (GOOD WOOD)

Юрий Маклецов (Kaskad Family) дает еще один совет – «исследовать шли ли деньги граждан на создание этих объектов, или была ли юридическая связь между финансированием создания именно этих помещений и жильем». И если жителям удастся доказать, что их деньги были использованы, то это – лишний козырь в споре с застройщиком.

Что ж, будем верить нашим экспертам – закон нас защитит. Ура. Главное, чтобы это усек наш застройщик, который как-то сказал нам такую фразу: «Вы что думаете, вы у меня купили? Воздух между стенами, а все остальное в вашем доме – мое». Впрочем, он это говорил до введения в действие нового Жилищного кодекса и поправок в Земельный, в которых права жильцов на общее имущество и земельные участки были окончательно расписаны и закреплены.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Вернемся к тому, с чего мы начали – что надо знать о таунхаусах и загородных квартирах. Как правило, хозяин таунхауса – бОльший хозяин своему дому, чем житель «многоквартирки». «В таунхаусах эти вопросы заранее продуманы компанией-застройщиком, малоэтажные квартиры разбиты на блоки, под которыми земельные участки уже находятся в собственности, а сами квартиры зарегистрированы с жилыми и нежилыми площадями», - подтверждает нашу мысль Людмила Ежова (Терра-Недвижимость). Впрочем, жить на государственной земле и иметь под собой подвал, принадлежащий застройщику тоже не смертельно, хотя и права свои надо знать. На всякий случай. Вдруг застройщик не прочел новый Жилищный кодекс?