22/07

Южный лидер

22 Июля, 2010
Интернет-портал Domania

Количество проектов на южных направлениях Московской области за последние два года резко увеличилось. Реконструкция трасс, решение транспортных проблем, а также низкие цены на землю создали предпосылки для развития поселков. Лидером стало Симферопольское шоссе, где сегодня сосредоточено 30-40% загородного экономкласса. Комментирует директор по развитию ГУД ВУД Дубовенко А.С.

 

Полная информация на сайте domania.ru

Количество проектов на южных направлениях Московской области за последние два года резко увеличилось. Реконструкция трасс, решение транспортных проблем, а также низкие цены на землю создали предпосылки для развития поселков. Лидером стало Симферопольское шоссе, где сегодня сосредоточено 30-40% загородного экономкласса.

Попали в яблочко

Кризис изменил соотношение сил на рынке недвижимости. Если ранее экономкласс занимал сравнительно скромную нишу, то теперь внимание девелоперов и покупателей переключилось на недорогие объекты. Симферопольское направление, на 100% попадающее в экономсегмент, оказалось наиболее востребованным. Кроме того, в начале кризиса ряд компаний имели в активе обширные участки, которые можно было быстро подготовить к реализации в формате поселков с участками без подряда. Застройщики вывели в продажу широкую линейку проектов на разных расстояниях от МКАД.

«За последний год объем предложения коттеджных поселков на Симферопольском шоссе увеличился в три раза и составил около 40% всего загородного рынка экономкласса. Это самые высокие показатели по Подмосковью – на соседних Рязанском, Горьковском направлениях количество новых проектов выросло не более чем в два раза, а объем предложения на популярных ранее западных трассах пока серьезно не увеличивается», — говорит Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал эстейт». За последние несколько лет Симферопольское шоссе продемонстрировало стремительные темпы роста, число новых проектов ежегодно увеличивалось: в 2007 году вышло 16 поселков, в 2008-м — 23, в 2009-м — 28, за первую половину 2010-го – 11. А по общему количеству продаваемых комплексов (более 60) направление сегодня занимает второе место после Новой Риги.

Спрос не отстает

Генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов отмечает, что на данное шоссе приходится не менее 25-30% спроса (в прошлом году — 10-20%): «Год назад по уровню востребованности Симферопольское направление еще конкурировало с западными и юго-западными, а сейчас уверенно выходит в лидеры. Более 50% спроса приходится на зону 30-70 км от МКАД. Ближе – дорого, участки за пределами 70 км менее привлекательны с точки зрения доступности. Смещения интереса покупателей на дальний пояс не произошло». По данным Vesco Consulting, 74% спроса приходится на участки 10-15 соток в бюджете от $1 до 3 тыс. за сотку, остальное — на коттеджи стоимостью до $1 тыс. за кв. м на участке 8-12 соток.

Эксперты считают, что основные факторы, оказывающие влияние на принятие решения о покупке, — стоимость, наличие коммуникаций (газ, электричество), природные характеристики (лес, вода) и удаленность от трассы. Александр Дубовенко, генеральный директор компании GOOD WOOD, отмечает интересную закономерность: в проектах с участками без подряда продажи на старте идут быстрее, чем на финише, и цена со временем практически не повышается. В поселках «с подрядом» — обратная ситуация: реализация на первых порах идет тяжело, иногда приходится отдавать землю по себестоимости либо ниже, но со временем, когда проект начинает жить, стоимость и спрос возрастают в разы.

В основном без подряда

По данным Vesco Consulting, на Симферопольском шоссе в первичной продаже предлагаются 7086 (из 31 322 по всей Московской области) объектов (22% рынка) в 74 (из 475) коттеджных поселках (15% рынка). При этом 80% предложения приходится на участки без подряда, 15,7% — на землю с подрядом, 4,3% — на готовые дома.

Согласно данным «ИНКОМ-Недвижимость», в активной продаже находится примерно 20 организованных коттеджных поселков, 14 из которых предлагают участки без подряда. «Большая часть списка – экономкласс, бизнес-сегмента меньше – сказывается дефицит объектов торгово-развлекательной инфраструктуры», — говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Девелоперам элитных поселков Симферопольское шоссе по тем же причинам неинтересно, а создавать собственную инфраструктуру им пока невыгодно. В сфере неорганизованного строительства, по данным «ИНКОМ-Недвижимость» продается 592 объекта.

Растет

По данным независимого земельного портала «Земер», Симферопольское оказалось единственным направлением в Подмосковье, где стоимость первичной сотки по итогам прошлого года не упала, а выросла на 2,7% — до 215,2 тыс. руб. Исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость» Людмила Ежова сообщает, что большая часть предложения «дом+участок» стоит от 5 до 10 млн руб. Диапазон стоимости сотки в поселках, предлагающих участки с коммуникациями, — от 200 до 400 тыс. руб., без коммуникаций – 100-200 тыс. Информация Vesco Consulting такова: цены коттеджей — от $610 до $4410 за кв. м (в среднем — $1314), участков – от $644 до $25 тыс. за сотку ($4470). Самые дорогие – элитные домовладения в окрестностях санатория Управления делами Президента РФ «Бор», стоящие миллионы долларов.

«В этом году компании стали смелее в формировании ценовой политики, — рассказывает И. Сапунов. — Если в 2009-м застройщики охотно шли на дисконт, то нынешней весной специальных условий стало гораздо меньше, а стоимость земли выросла, и процент подорожания, как правило, превышает размеры скидок». В поселках, где идут активные работы по строительству и оформлению коммуникаций, цены увеличились на 30-50% по сравнению с началом лета 2009-го и на 10-30% по сравнению с началом 2010-го.

Новинки

За 2010 год на Симферопольском направлении вышли в продажу 11 новых проектов. Девелопер «Красивая Земля» начал продажи земли в формате усадеб. «Это участки площадью от 1 га, предназначенные под строительство коттеджей с большой придомовой территорией. Цена — от 4 тыс. руб. за сотку», — сообщает И. Сапунов. Лучшим проектом по соотношению «цена/качество» несколько экспертов назвали новинку года «Чеховские дачи» (45 км от МКАД), где участки стоят от 58 тыс. руб. за сотку. «Наглядное подтверждение тому – высокая динамика продаж: 20 объектов за первые 20 дней», — отмечает Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting

Кроме того, девелоперы активно продолжают реализацию проектов прошлого года. Например, практически полностью завершены работы в поселке «Сосновый берег. Кудаево» (70 км от МКАД): проложены дороги, построен пост охраны, забор по периметру, а также индивидуальные ограждения каждого участка. В ближайшее время девелопер планирует приступить к возведению инфраструктуры: детских и спортивных площадок, зоны отдыха и площадки для барбекю.

Трасса сегодняшнего дня

Перспективы Симферопольского шоссе эксперты оценивают по-разному. А. Вяткин говорит, что в нынешний летний сезон направление будет развиваться очень активно – ряд девелоперов должны заявить о новых проектах. Всего, по его оценке, до конца года здесь должно выйти еще не менее десяти поселков, преимущественно в формате «дальних дач». А. Архипов также считает особенно перспективным на Симферопольском шоссе возведение «дальних дач». А. Дубовенко предполагает, что темпы развития трассы будут постепенно замедляться. Эксперт считает, что если по динамике Новая Рига – направление вчерашнего дня, Симферопольское – сегодняшнего, то Ленинградка и «Москва – Дон» станут завтрашним днем загородного рынка. По мнению Владимира Ефимова, коммерческого директора группы компаний «Родные Земли», через несколько лет предложение дачных и коттеджных поселков на Симферопольском шоссе превысит спрос. В результате девелоперы начнут искать неосвоенные ниши. И. Сапунов говорит, что уже сейчас на Симферопольской трассе возросла конкуренция, а дальше застройщикам, начинающим новые проекты, станет еще труднее. Как следствие, все больше внимания будет уделяться качеству проектов. Источник: «Фотонедвижимость»

Позвонить
Заказать
обратный
звонок