26/07

Готовый коттедж с отделкой и без

26 Июля, 2010
Журнал «Недвижимость & цены»

Поселки с готовыми домами сегодня особенно востребованы на рынке загородной недвижимости. Приобретая такой объект, покупатель избегает риска долгостроя, заметно сокращает срок заселения, экономит на отделке. Комментирует директор по развитию Гуд Вуд Дубовенко А.С.

 

Поселки с готовыми домами сегодня особенно востребованы на рынке загородной недвижимости. Приобретая такой объект, покупатель избегает риска долгостроя, заметно сокращает срок заселения, экономит на отделке.

Как отмечает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, в России сложилась уникальная ситуация: традиционно квартиры и дома предлагаются без отделки, тогда как в Европе объекты shell & core составляют не более 1% от общего объема. Для иностранных покупателей новая квартира или дом с отделкой и мебелью — норма. Это позволяет западным риэлторам упростить классификацию недвижимости по местоположению, видовым характеристикам и уровню отделки.

Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами «ОПИН», объясняет, что на российском рынке под понятием «готовый дом» обычно подразумевается коттедж под чистовую отделку. «Жилье под ключ наши застройщики предлагают нечасто», — подтверждает она.

Тем не менее, по словам Ивана Синицына, партнера проекта «Гагаринлэнд — Новые Дачи», в некоторых поселках бизнес-класса коттеджи предлагают полностью укомплектованными. Иногда покупатель может также выбрать вариант внутренней отделки. Дома с мебелью чаще всего можно встретить в элитных поселках или в сегменте бизнес-плюс. Что же касается эконом-класса, то такие предложения, по мнению И. Синицына, обычно являются маркетинговым ходом для привлечения покупателей. «И все же в реальности в 80% случаев коттедж под ключ потребует последующих вложений», — считает эксперт.

Дома без риска

С началом кризиса спрос на готовые дома в Подмосковье увеличился. «Потенциальные покупатели жилья не рисковали приобретать объекты, находящиеся на начальной стадии готовности», — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». В высокобюджетных проектах, по данным компании «Терра-Недвижимость», потребительский интерес к готовым или почти построенным коттеджам и сегодня довольно высок — около 70%. По оценке И. Синицына, в экономклассе такие объекты предпочитают почти 50% покупателей. Согласны с этим и другие эксперты. «С апреля текущего года спрос на готовые дома сравнялся со спросом на участки без подряда, причем динамика продаж напрямую связана с темпами строительства», — констатирует Дмитрий Герасимов, директор по продажам дачного поселка Окская Слобода.

«На первичном рынке доля домов в высокой степени готовности составляет около 20%», — сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust, отмечает, что готовые предложения имеются во всех сегментах рынка недвижимости. На его взгляд, это не столько стратегия девелоперов, сколько результат стечения обстоятельств — в первую очередь того, что старт реализации некоторых проектов совпал с началом кризиса. В то время, по оценке И. Анурова, основной спрос пришелся именно на готовые дома, а до 60% объектов в средней стадии готовности оставались непроданными.

Поселки с домами под чистовую отделку

Если еще пять лет назад клиенты в основном приобретали жилье под черновую отделку, то сегодня чаще востребованы дома под чистовую, которая включает стяжку и настил пола, возведение внутренних стен, развод электрики, установку сантехники и газовых котлов. Такое жилье почти готово к проживанию, остается только провести косметический ремонт.

По словам Л. Ежовой, наиболее дорогие предложения под чистовую отделку на первичном рынке — на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях, в поселках Жуковка XXI, Барвиха XXI, Азарово, Архангельское-2, Park Vill Жуковка и пр. Средняя площадь земельных участков здесь составляет 50 соток, а домов — около 1000 кв. м. Средняя стоимость домовладения — 7,35 млн долл. Менее дорогие предложения в поселках Ноттинг Хилл, Рублевка LIGHT, Лион. Площадь придомовых земельных участков составляет в среднем 15–20 соток, домов — 500 кв. м. Стоимость домовладений под чистовую отделку составляет 2,2 млн долл.

Цена готовых коттеджей в Верхнем Сареево и Европе — около 950 тыс. долл. Площадь земельных участков в этих объектах составляет 10–12 соток, домов — 300–350 кв. м.

В коттеджном поселке Лебединое Озеро на Новорижском шоссе к продаже предлагаются дома под чистовую отделку площадью от 250 до 300 кв. м на земельных участках от 8 до 12 соток по цене от 18,9 млн руб.

Вместе с тем в последнее время на рынке появляются и более демократичные проекты с готовыми домами. Так, недавно компания Vesco Group презентовала новый поселок Ново-Луговая в 12 км по Дмитровскому шоссе. Часть домов в нем уже построена, цена предложения — от 12 млн руб.

В коттеджном поселке Спокойное на 105-м км Новорижского направления предлагаются готовые коттеджи площадью от 164,5 до 298 кв. м, а также участки с подрядом. Цена домов от 5,5 до 7,5 млн руб.

Готовый дом 100 кв. м под чистовую отделку с участком десять соток в поселке Окская Слобода в 85 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, на берегу Оки, можно приобрести за 3,5 млн руб., а за 4 млн руб. такой коттедж предлагается в комплектации «под ключ».

Под ключ

Предложения готовых домов на первичном рынке можно разделить на четыре типа. Это, в частности, поселки с коттеджами под ключ — с отделкой и мебелью. Таких объектов немного, поскольку их строительство требует больших вложений. В качестве примера В. Яхонтов приводит поселок Березовый в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, в 700 м от Пяловского водохранилища. Загородный комплекс рассчитан на 56 домов площадью 180 кв. м на участках от 9 до 12 соток. Все они с отделкой под ключ, меблированы, со встроенной кухней и бытовой техникой, обеспечены центральными коммуникациями, телефонизированы. Цена предложения — от 23 млн руб.

Кроме того, есть поселки, где под ключ реализуется лишь часть домов. Юлия Грибкова, руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», считает, что такие предложения чаще можно встретить в поселках эконом- и бизнес-класса, так как отделка там более универсальна, застройщик может ограничиваться оборудованием санузлов, установкой пластиковых стеклопакетов, настилом ламината и оклеиванием стен обоями. В пример она приводит поселок Чистые Пруды. По мнению Ю. Грибковой, в элитном сегменте девелоперам редко удается угодить взыскательным клиентам, но и здесь встречаются дома под ключ. Это такие поселки, как Новахово, Николино, Маленькая Италия. В Княжьем Озере можно приобрести дом с готовым интерьером и обстановкой.

В сегменте дальних дач И. Синицын, партнер проекта «Гагаринлэнд — Новые Дачи», выделяет поселок Гагаринлэнд, где покупатель получает дом под ключ, с кухней, санузлом, отоплением и даже камином.

Кроме того, почти в каждом поселке реализуют демонстрационные дома с ремонтом. По словам Ю. Грибковой, иногда коттеджи отделывают, дабы компенсировать изъяны в планировке или неудачное расположение, например у КПП. Есть варианты, когда объект инфраструктуры обустраивают под жилой дом и продают в частную собственность. «Обычно демонстрационные объекты реализуют в последнюю очередь», — добавляет Ю. Грибкова.

Выгодная покупка

Эксперты рекомендуют покупателям присмотреться к готовым предложениям. По словам Е. Тейн, в экономклассе застройщик может существенно снизить затраты на отделку помещений за счет объемов работ. Их стоимость составит около 300 долл. за 1 кв. м (включая материалы). Самостоятельный ремонт обошелся бы покупателю не менее чем в 500 долл. за 1 кв. м.

В элитном сегменте, несмотря на высокие цены на материалы, экономия тоже значительна. Стоимость отделки 1 кв. м составит примерно 2–3 тыс. долл., тогда как при самостоятельном ремонте этот показатель начинается от 3–6 тыс. долл. и может доходить до любых значений.

«Кроме того, — отмечает В. Яхонтов, — готовые дома сегодня зачастую предлагают по цене неготовых. До кризиса же разница в стоимости между ними иногда составляла 30%».

Дальше — больше?

Вероятно, сегмент готовых домов будет развиваться и дальше. Эксперты предполагают, что через три — пять лет около 90% проектов будут выходить на рынок в форматах «под чистовую отделку» и «под ключ». По прогнозу Александра Дубовенко, директора по развитию компании GOOD WOOD, в течение десяти лет вся конкуренция переместится именно в этот сегмент. «Однако ожидать, что в ближайшее время рынок будет активно пополняться объектами, находящимися на высокой стадии готовности, не стоит, — считает Л. Ежова. — Напротив, тенденцией станет дефицит готового жилья за счет вымывания ликвидных объектов». По данным компании «Терра-Недвижимость», с оживлением спроса доля ликвидных предложений домов, находящихся на высокой стадии готовности, снизится, а их стоимость вырастет опережающими темпами относительно тех, что находятся на стадии строительства. По мнению Татьяны Алексеевой, руководителя отдела исследований компании Vesco Consulting, уже в следующем сезоне будет заметен дефицит предложения готовых домов, их цена возрастет как минимум на 30%.