20/09

НеуДАЧНИКИ

Журнал "Итоги"

Дачная реформа может поставить крест на мечте среднестатистического россиянина — домике на лоне родной природы. Комментирует директор по развитию Гуд Вуд Дубовенко А.С.

Полная информация на сайте www.itogi.ru

Дачная реформа может поставить крест на мечте среднестатистического россиянина — домике на лоне родной природы

Дачный вопрос в нашей стране и все, что с ним связано, — тема уж больно мутная. Как говорят эксперты, «чтобы развязать запутанный клубок, нужны годы». Попытки уже были, но в результате просто объявили дачную амнистию. Этого оказалось недостаточно — людям показалось мало узаконить свои наделы, они захотели узаконить еще и дома и даже в них прописаться. Но, похоже, с желаниями вышел перебор — существующее законодательство переварить их не смогло. И тогда чиновники решили навести в дачном вопросе новый порядок: на сайте Министерства регионального развития опубликовали проект федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков». За этим документом кроется настоящая попытка совершения «дачного переворота».

Вращение земли

Это лишь на первый взгляд разработчики законопроекта не предлагают ничего радикального. Но если вчитаться, начинают проступать очертания глобальных замыслов. Вот, например, такие строки: «Границы территориальной зоны, предусматривающей ведение дачного хозяйства, должны находиться в границах населенных пунктов». И в этом, пожалуй, кроется основная засада. «На территории Московской области земли населенных пунктов уже, как правило, освоены, — объясняет старший юрисконсульт Союза застройщиков Наталья Новикова. — Выделить новые земли под дачное хозяйство из земель населенных пунктов зачастую невозможно».

Предлагаемое нововведение уже заставило крепко призадуматься девелоперов, накупивших земли для коттеджных поселков, которые по сути являются современной формой дачных товариществ. Действительно, в Подмосковье на сегодняшний день практически не осталось населенных пунктов, в границах которых найдутся свободные земельные наделы. Во всяком случае таких участков крайне мало, и запасы их иссякнут, по некоторым оценкам, уже к 2012 году. К тому же многие земли уже раскуплены под будущее строительство. Выход из ситуации один: любым способом переводить земли в границы поселений, в противном случае все дома и домища, которые планируется построить на этой — сельскохозяйственной — земле, окажутся вне закона, оформить их как жилье будет нельзя. В лучшем случае — как «хозяйственные строения и сооружения, не предназначенные для проживания граждан».

Эксперты уверены, что перевод земель — это выход из положения, но только какой ценой? Не секрет, что до сего дня подобные юридические загогулины в России выпрямлялись. Как правило, за взятки. По словам участников рынка малоэтажного и коттеджного жилья, процесс перевода земель из одного статуса в другой в нашей стране до настоящего времени являлся коррупционноемким. «Если сейчас начнется процесс перевода из сельскохозяйственной категории в категорию земель поселений, то в таком случае вся Московская область рискует превратиться в один большой населенный пункт, — прогнозирует генеральный директор группы компаний Vesco Вячеслав Ширяев, — а осуществляться этот перевод будет только посредством взяток».

Спрос диктует цену, даже если речь идет о теневом рынке. Процесс перевода земель однозначно влетит в копейку. Если во всем мире такие решения принимаются на уровне государства, то в России изменить категорию запросто могут местные чиновники. Подзаработать на «дачной революции» — великий соблазн, а удар в конце концов опять придется по потребителю.

Продавцы земельных участков уже взяли в руки калькуляторы, чтобы посчитать, на сколько подорожает земля в результате возможных новаций. Сегодня купить участок площадью 10—12 соток пока еще можно за 500—600 тысяч рублей. В основном это земля без подряда, «пустые» сотки, которые продаются без коммуникаций. Более половины из них располагается на землях садовых и огородных товариществ, но если даже земля изначально предназначена для индивидуального жилищного строительства, то зачастую такие наделы находятся в отдалении от населенных пунктов. В обоих случаях, согласно новому законопроекту, построить домик своей мечты на таких землях уже будет нельзя. «Если заниматься переводом земель из одной категории в другую, то удорожание одной сотки составит 3—5 тысяч долларов», — полагает Валерий Лукинов, руководитель отделения «Преображенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Очевидно, что для покупателей дорогой земли, цена которой исчисляется десятками тысяч долларов, это подорожание не будет заметным, а вот для среднего класса — весьма ощутимым. «От всего этого в первую очередь пострадают небогатые граждане, — говорит директор по развитию строительной компании «ГУД ВУД» Александр Дубовенко, — ведь для обитателей Рублевки с нынешней тамошней ценой на землю по 50 тысяч долларов и выше за сотку ожидаемый рост стоимости — не деньги».

Кроме того, процедура перевода земель в другую категорию, как ожидается, займет не менее двух лет, что значительно увеличит сроки реализации строительных проектов. При таком раскладе на загородном рынке вообще могут остаться лишь объекты, подпадающие под категорию «элитное жилье», отдельные предложения по «вторичке», да, пожалуй, в населенных пунктах будут выкраивать под индивидуальное жилищное строительство огороды. «Полагаю, будут заморожены все проекты, связанные с дачной землей, — добавляет Вячеслав Ширяев. — Уже сегодня люди боятся что-либо покупать. Кроме того, зависнут те участки, которые находятся в настоящее время на оформлении. Неизвестно, по какому законодательству их оформлять — по старому или ждать нового. Те земельные участки, которые куплены под застройку, а не для выращивания картошки, окажутся никому не нужны. Надо учитывать, что часть этих земель заложена в банках под кредиты на то же строительство. Эти активы превратятся в пыль».

Безусловно, «попадут» те «лендлорды», по-нашему — владельцы земельного надела, которых изменения застанут в процессе оформления документов. После принятия закона у них могут возникнуть сложности с получением права собственности. Без документов участок продать будет крайне сложно. Очевидно, что на рынке доступной загородной недвижимости можно будет поставить крест.

Невольно складывается впечатление, будто вектор государственной политики, еще недавно направленный на развитие доступного загородного жилья, в одночасье изменился. Так, например, в правительственном проекте по стимулированию развития доступного жилья в качестве одной из мер рассматривалась полная отмена категорий земель. И вдруг такое....

Чем сердце успокоится

Но, быть может, специалисты рынка недвижимости сгущают краски? Понятно, что им новый законопроект принесет немало проблем и хлопот, которые они, как водится, переложат на плечи — точнее, кошельки — будущих покупателей загородных домов. А каковы последствия этого закона для остальных — бывалых дачников и прочих частных застройщиков?

Пока они имеют возможность спокойно пользоваться дачной амнистией, официально продленной до 2015 года, по которой можно построить все что угодно на участке, а потом зарегистрировать право собственности на такой объект на основании одного лишь технического паспорта. «Я думаю, что дачная амнистия каким-то образом смягчит действие этого законопроекта для тех, кто уже сделал покупку или начал строить, — соглашается Вячеслав Ширяев, — но возникает та же проблема: участок должен быть включен в границы поселения. Как это будет осуществляться на практике? Никто пока не знает».

Для тех, кто уже успел оформить загородную недвижимость в собственность, вообще ничего не изменится. «Собственники могут ничего не бояться, — говорит Валерий Лукинов, — закон обратной силы не имеет, и они могут делать со своим участком все что угодно». Это очень важный момент, тем более что законопроект оставил без внимания вопрос о судьбе уже существующих жилых домов на дачных и садовых участках, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения. «Так как предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться в соответствии с новыми правилами только с 1 января 2011 года, это позволяет предположить, что с теми дачами, которые уже построены, все будет в порядке», — считает юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Владислав Кораблин. Можно даже прогнозировать, что узаконенные дачи подорожают — ведь они получат конкурентное преимущество в виде свидетельства о собственности.

Некоторые эксперты успокаивают граждан и даже призывают к ожидаемым нововведениям отнестись положительно, ведь все на самом деле хотят, чтобы в земельном вопросе был раз и навсегда наведен порядок — с понятными правилами игры жить-то в конечном итоге легче. «Законопроект соответствует вектору земельной политики федеральных властей, по которому, похоже, планируется четко разграничить использование земель в зависимости от их категорий: на участке сельхозназначения — сельское хозяйство, на землях поселений — жилье, — говорит генеральный директор земельной компании «Красивая Земля» Илья Сапунов. — Вполне возможно, что девелоперам или дачникам, а может, и тем и другим, предстоят дополнительные процедуры по оформлению документации, получению дополнительных согласований и т. п. Но если дело действительно дойдет до применения закона на практике, я сильно сомневаюсь, что процессы получения документации окажутся непосильными для участников рынка».

Сами зачинщики переполоха — чиновники Минрегиона — предпочли до поры воздержаться от комментариев. «Документ проходит юридическую экспертизу, и говорить о чем-то рано», — заявили «Итогам» в пресс-службе ведомства. Нам подтвердили тот факт, что бумаги находятся в данный момент в Министерстве юстиции, и каким будет его вердикт, неизвестно.

Зачем все это вообще было нужно? В Минрегионе обосновали необходимость разработки законопроекта тем, что, мол, надо было навести порядок в части реализации постановления Конституционного суда, разрешающего прописку в домах, построенных на садовых участках. Дело в том, что действующий Закон «О садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» запрещает регистрироваться по адресу «фазенды», но в апреле 2008 года Конституционный суд признал это положение незаконным. После соответствующего постановления получить прописку стало возможно, но речь шла о регистрации в садовых домиках при условии, что садовый участок относится к землям населенных пунктов, а дом является пригодным для постоянного проживания. «Чтобы дом признали жилым, к нему должны подходить канализация, газ и электричество, — поясняет ситуацию с пропиской председатель Московского межрегионального союза садоводов Андрей Туманов. — У нас, если рассматривать объекты недвижимости с точки зрения их готовности к прописке, процентов пять от общего числа будет соответствовать необходимым требованиям». И что бы ни говорил Конституционный суд, прописаться на «фазенде» почти невозможно, а новый законопроект это ограничение только подтверждает.

Каким окажется закон после всех согласований? По информации «Итогов», уже сегодня в чиновничьей среде идут споры о необходимых изменениях. Одни считают, что требуется жестко упорядочить перевод земель сельхозназначения в другую категорию, а другие полагают, что, наоборот, следует смягчить эту процедуру. От нас, дачников, мало что зависит. Впрочем, и те чиновники, что сегодня спорят по поводу насущных изменений, тоже дачники. За своими интересами, может, и о наших не забудут.

По какому праву

По просьбе «Итогов» текст «дачного» законопроекта проанализировал председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум:

— Безусловно, этот документ — попытка навести порядок в садоводческом и дачном хозяйстве. Вместе с тем предлагаемые решения представляются не вполне удачными. На сегодняшний день одной из проблем является строительство на дачных и садовых участках огромных коттеджей и многоквартирных домов. В связи с этим законопроект устанавливает запрет жилищного строительства на садовых участках и вводит обязанность получать разрешение на строительство жилого дома на дачном участке. Вместе с тем законопроект также предусматривает, что до 1 января 2015 года осуществлять строительство, начатое до вступления в силу этого закона, можно без специального разрешения. То есть сохраняется существующая ситуация, когда можно построить все что угодно на таком участке, а потом зарегистрировать право собственности на этот объект на основании одного лишь технического паспорта. При этом из законопроекта однозначно не вытекает, можно ли осуществлять жилищное строительство на ранее предоставленных садовых участках. Это может привести к тому, что в разных муниципальных образованиях будет складываться различная правоприменительная практика по этому вопросу. Полагаю, все предельные параметры строительства на дачных и садовых участках должны устанавливаться на федеральном уровне и конкретизироваться с учетом местной специфики, климатических и географических особенностей. Например, в советское время в Москве и Московской области существовали требования к жилым строениям, которые возводились на садовых участках. Так, разрешалось строительство летних домиков (без печки), ограничивалась площадь и высота строений. Печку разрешалось размещать только в отдельном строении — «летней кухне», параметры которой также ограничивались. Строго соблюдались установленные требования о расстоянии между постройками.

На мой взгляд, необходимо наделить органы местного самоуправления полномочиями по контролю за строительством на таких участках и уточнить компетенцию этих органов в случае выявления незаконного строительства.

Следует также отметить, что законопроект не дает понимания того, какие «хозяйственные строения и сооружения, не предназначенные для проживания» могут размещаться на садовых и огородных участках. Не определяются предельные параметры таких построек. В результате под прикрытием «хозяйственного строения» могут быть возведены любые сооружения.

Законопроект не определяет правовую судьбу уже существующих жилых домов, построенных на садовых участках, относящихся к категории земель сельхозназначения. Нет однозначного ответа, что делать с этими домами: сносить или можно продолжать использовать? Непонятно, можно ли будет зарегистрировать право собственности на такие дома.

Законопроект позиционируется как разработанный в целях реализации постановления Конституционного суда. Но в решении КС речь шла о возможности регистрации в садовых домиках при соблюдении следующих условий: садовый участок относится к землям населенных пунктов и дом является пригодным для постоянного проживания. В законопроекте эти вопросы фактически не регулируются. Устанавливается только, что садовые участки из земель населенных пунктов, на которых построены дома или уже начато строительство, относятся к дачным участкам. А на садовых строить жилые дома нельзя. При этом существенно нарушаются права большинства граждан, которые строят летние домики на садовых участках, планируя использовать их для отдыха.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок