10/02

Фермер вместо дачника

"Бизнес-журнал"

Министерство регионального развития предлагает запретить строительство жилья на сельскохозяйственных землях и развивать на этих территориях фермерские хозяйства. Покупатели уже испугались. Комментирует директор по развитию ГУД ВУД Дубовенко А.С.

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ ПРЕДЛАГАЕТ ЗАПРЕТИТЬ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ НА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЛЯХ И РАЗВИВАТЬ НА ЭТИХ ТЕРРИТОРИЯХ ФЕРМЕРСКИЕ ХОЗЯЙСТВА. ПОКУПАТЕЛИ УЖЕ ИСПУГАЛИСЬ. Закон, запрещающий строительство дач на землях сельскохозяйственного назначения, временно отозван из Госдумы. Но покупатели уже боятся приобретать такие участки, а девелоперы подсчитывают размеры подношений чиновникам, ведающим категориями наделов. Этой осенью чиновники Минис­терства регионального развития превзошли сами себя. В Госдуму был внесен законопроект, повергший в шок девелоперов рынка загородной недвижимости, потенциальных покупателей, да и многих депутатов. Речь идет о документе, который в нынешней редакции может если не погубить, то уж точно всерьез перекроить рынок загородной недвижимости, существенно снизив доступность такого жилья. Согласно законопроекту, который был размещен на сайте ведомства еще в начале осени, а позже был внесен на рассмотрение законодателей, строительство жилья и дач на землях сельскохозяйственного назначения предлагалось полностью запретить. Сам по себе документ вызвал весьма острые дебаты среди парламентариев и участников рынка, так что чиновники Минрегиона согласились отозвать проект на доработку. Как сообщили «Бизнес-журналу» в Комитете Госдумы по земельным отношениям, в данный момент законопроект все еще находится в ведомстве, поскольку профильные комитеты вынесли по нему отрицательное заключение. Но участники рынка и чиновники не исключают, что скоро он будет внесен на рассмотрение снова. И не факт, что поправки будут существенными. Что же так пугает девелоперов? Неприкаянные «дачники» Законопроект «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огородных и дачных земельных участков» в корне меняет логику использования земли сельскохозяйственного назначения. Согласно пояснительной записке к проекту закона, также размещенной на сайте Минрегиона, этот документ разработан в целях реализации постановления Конституционного суда от 14 апреля 2008 года. Тогда КС признал «рассогласованность правовых норм, влекущую неопределенность в правовом регулировании института регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства», и разрешил гражданам получать постоянную регистрацию в своих дачных домах. Подготовленный законопроект должен эту самую «рассогласованность» устранить, разделив земельные участки по типам и исключив возможность прописки на дачах, находящихся вне населенных пунктов (да и возможность строительства и проживания на землях, не относящихся к категории «земли населенных пунктов»). Главная коллизия: ныне на землях сельхозназначения разрешено строить дачи. Но подразумевается, что в таких домах нельзя получить постоянную прописку. Постановление Конституционного суда, в свою очередь, получение этой прописки разрешило, что сделало дачные поселки крайне привлекательными как для покупателей, так и для девелоперов, однако привело к появлению законодательного противоречия. И с этой точки зрения попытка исправить перекос при помощи нового закона вполне объяснима. «Согласно поправкам, — поясняет директор по маркетингу компании «Абсолют-Менеджмент» Анна Шишкина, — огородные и садовые участки могут находиться на землях сельхозназначения и на них нельзя будет возводить жилые строения, в которых допустима прописка. На дачных же участках строить жилье будет можно, но располагаться они смогут только на землях населенных пунктов. На них же можно будет зарегистрироваться». Строить же на первых двух категориях земель разрешается только хозяйственные постройки без права постоянного проживания. Кроме того, по словам представителей Минрегиона, внесение этого документа на рассмотрение было связано с необходимостью навести порядок и отрегулировать использование сельскохозяйственных земель и не допустить хаотичной застройки лучших участков, пригодных для развития профильной деятельности. Помимо этого, как добавляет исполнительный директор компании Mozaik Development Юлия Даниэлян, на сегодняшний день налоговая база для «дачной» земли ниже и не предусматривает строительства объектов социальной инфраструктуры: «Если же в дачных поселках люди живут постоянно, то на муниципалитеты ложится нагрузка, не предусмотренная бюджетом, поэтому местные власти в такой нагрузке не заинтересованы». И все-таки девелоперы и эксперты рынка загородной недвижимости не уверены, что перечисленные пункты являются достаточным основанием для того, чтобы принимать сырой и непроработанный законопроект, вреда от которого может оказаться больше, чем пользы. Удар рублем По мнению Юлии Даниэлян, рассматриваемая редакция закона привела бы к значительному удорожанию жилья. Ведь строительство инфраструктуры ляжет на плечи девелоперов. Кроме того, изменить вид разрешенного использования земли на «дачное строительство» куда проще и дешевле, чем добиться перевода земли в категорию «земли ИЖС». «Процедура строительства на таких землях обходится не так дорого и не занимает много времени, поскольку, возводя дачный поселок, девелопер не обязан получать разрешение на строительство домов», — добавляет Анна Шишкина. Перевод же земли из одной категории в другую — дело крайне дорогое и хлопотное. А по мнению совладельца компании Good Wood Александра Дубовенко, в случае принятия нового закона упадет стоимость изменения вида разрешенного использования земли, зато стоимость перевода из одной категории в другую взлетит до небес. При этом не секрет, что большая часть этой стоимости и сейчас приходится на неформальные платежи местным чиновникам, и нет оснований полагать, что эта доля уменьшится. В результате цены на землю сельскохозяйственного назначения упадут почти до нуля, а вот стоимость земель, пригодных для строительства, стремительно возрастет. «Закон повлияет на инвестиционную привлекательность строительства и на рынок недвижимости в целом, — убежден управляющий партнер юридической компании Legal Consulting Group Махач Бижанов. — Прогнозируется рост цен на земли категорий под индивидуальное жилищное строительство и спад — на участки земель сельхозназначения под дачное или огородное хозяйство». Естественно, в наибольшем проигрыше окажутся крупные ленд-лорды, которые тысячами гектар скупали колхозы и совхозы по всему Подмосковью, а также девелоперы, приобретавшие сельскохозяйственные земли «впрок». Им после вступления закона в силу (в редакции, близкой к нынешней) придется хуже всех. «Пострадают в первую очередь те девелоперы, которые планировали активно работать в сегменте поселков без подряда, зарезервировав под эти цели землю, имеющую в основном категорию сельхозназначения», — говорит коммерческий директор компании Uniparx Service Александр Коваленко. Ну а в наибольшей степени принятие документа с сохранением обсуждаемых новелл ударит по самому дешевому загородному жилью, которого в Подмосковье и так не хватает. «Я прогнозирую рост цен на недвижимость, не имеющую проблем с категорией земель, и сокращение количества предложений в нижнем и, возможно, среднем ценовых сегментах», — говорит юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. По его словам, сильнее всего пострадают девелоперы, работающие в сегменте относительно недорогой недвижимости, а также те, кто не имеет достаточных финансовых и административных ресурсов. Дело в том, что рост стоимости земли и увеличение расценок на ее перевод в пригодную для строительства жилья категорию сделает строительство поселков экономкласса попросту нерентабельным. А это уже не вписывается в озвученную логику концепции поддержки малоэтажного строительства и нацпроекта «Доступное жилье». — Сегодня на рынке около 50% поселков построено на землях сельхозназначения. Это значительно удешевляет предложение и позволяет реализовать программу доступного жилья в России, — говорит Валерий Лукинов, руководитель офиса «Преображенский» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Если законопроект будет принят, девелоперам придется в срочном порядке заниматься переводом земель из одной категории в другую, что приведет к удорожанию соток на 3—5 тысяч долларов. «Сейчас оптовая цена сельхозземли в Московской области, в среднем, составляет $1 500 за сотку. Примерно в $500 на сотку оптовым покупателям обходится изменение вида ее разрешенного использования. Если земли придется переводить в категорию «жилищное строительство», то оптовая цена сделок вырастет как минимум на $1 000 за сотку. Рост оптовых цен потянет за собой и рост розничных цен на участки», — резюмирует Анна Шишкина. По мнению юриста компании «Юков, Хренов и партнеры» Владислава Кораблина, девелоперам, уже начавшим реализацию своих проектов, опасаться нечего, их закон не затронет. «Тем же, кто лишь планирует реализацию проекта, необходимо озаботиться переводом земель в другую категорию, что увеличит срок самого проекта, а также вызовет рост цены сотки соответствующей земли», — подчеркивает эксперт. Кроме того, даже сами разговоры о подготовке данного законопроекта уже отпугнули потенциальных покупателей от рынка загородной недвижимости. «Многие наши покупатели начинают бояться этого закона и ищут участки именно на землях ИЖС, которые стоят дороже», — сетует Александр Дубовенко. Тем временем, по его словам, покупателям участков сейчас ничто не грозит. Действительно ли это так? Кому уже страшно? Согласно нормам законопроекта, коснется он лишь тех проектов, которые будут начаты с 2015 года, так что у девелоперов будет время подготовиться. В основном, по словам Валерия Лукинова, закон скажется на тех, кто планирует приобретать загородную недвижимость в перспективе: «Если сейчас участок в Подмосковье в среднем стоит по 10—12 тысяч долларов за сотку, то когда девелоперы начнут переводить земли из одной категории в другую, цена предложения может вырасти почти на 50%. Помимо того, процедура перевода земель займет не менее двух лет, что значительно увеличит сроки реализации проектов». Правда, добавляет эксперт, частично он может затронуть и тех, кто находится на стадии строительства и еще только в процессе оформления документов: у них после принятия закона возникнут проблемы с получением права собственности и газификацией. К тому же, так как без документов о собственности участки продавать очень сложно, они станут малоликвидными. Однако немаловажное уточнение делает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков: «Если владелец уже проживает в доме, построенном на участке сельхозназначения, то, скорее всего, его не тронут. В случае если этот участок не понадобится кому-то еще. Но если участок станет вдруг нужен, то могут «вспомнить» о законе и применить его». Как уже было, к примеру, в поселке «Речник». — В зону риска попадают владельцы домов, построенных без оформления на земле в категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «сельхозпроизводство». Проблемы могут возникнуть также у владельцев домов на участках, например, рекреационного назначения, — резюмирует Анна Шишкина («Абсолют-Менеджмент»). — У этих территорий и сейчас есть ограничения на застройку индивидуальными домами, значит, нарушение законодательства изначально имеет место. В случае принятия поправок Минрегиона вряд ли законодательство будет на стороне таких владельцев, и они не смогут комфортно оформить перевод. Как посмотреть… Впрочем, у экспертов имеется немало сомнений в том, что эффективная правоприменительная практика закона в текущей версии вообще возможна, потому что многие опции прописаны крайне нечетко. «Нынешний вариант законопроекта пока не позволяет однозначно трактовать некоторые ключевые посылы документа, — сетует генеральный директор компании «Красивая Земля» Илья Сапунов. — Например, непонятно, где проходит четкая грань между жилым домом и хозяйственной постройкой. Чем, к примеру, является небольшое двухэтажное здание, где на верхнем этаже располагается жилая комната, а на нижнем оборудовано типичное помещение для дачных инструментов, а также сделана пристройка для домашних животных?» Кроме того, по словам Сапунова, в тексте не указано, что можно считать «началом строительства» и как в случае возникновения споров стороны смогут доказать, до или после установленного властями дедлайна (в нынешней версии законопроекта — 1 января 2015 года) началось строительство на сельхозземле. «Наличие этих неточностей позволит каждой из сторон трактовать законопроект по своему усмотрению и может породить немало судебных споров», — уверен Сапунов. «К сожалению, в законопроекте отсутствует жесткий (да и какой-либо вообще!) регламент «легализации» уже построенных объектов жилищного строительства на землях, не относящихся к землям населенных пунктов», — добавляет управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. Правда, некоторые комментаторы не исключают, что рано или поздно власти вынуждены будут провести нечто подобное «дачной амнистии» и легализовать построенные на сельскохозяйственных землях дома. Несмотря на то что законопроект был отозван на доработку, эксперты практически не сомневаются в том, что он будет принят. «Можно предположить, что законопроект все же соответствует вектору земельной политики федеральных властей, по которому, похоже, планируется четко разграничивать использование земли в зависимости от ее категории: на участке сельхозназначения — сельское хозяйство, на землях поселений — жилье», — говорит Илья Сапунов («Красивая Земля»). «Политика ужесточения контроля за использованием земли проводится уже несколько последних лет. Законопроект Минрегиона полностью ей соответствует. Поэтому есть все основания ожидать, что рано или поздно он будет доработан и принят», — соглашается Александр Коваленко. А вот какие доработки внесут в него чиновники и учтут ли они мнение участников рынка, покажет время.