17/08

Загородный рынок: необычное предложение. Дуплексы - экономичный вариант для молодых семей, цена от 4 млн рублей за половинку дома, новые технологии строительства

17 августа 2012

МЕТРИНФО

 

Дуплекс – сблокированный дом на две секции - формат жилья, востребованный в Европе и в Америке. У нас он пока не очень популярен. Как правило, дуплексы строятся в рамках мультиформатных поселков, где также представлены и коттеджи, и таунхаусы, и участки без подряда.

 

Обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» решила разобраться поподробнее, что же это за формат такой, для чего обратилась к экспертом и посетила один из поселков, где строят дома на две семьи.

География предложения

По данным Асет Гайрабековой, генерального директора компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», в Московской области доля новых поселков, где представлены дуплексы, составляет не более 5% от всего предложения. Впрочем, эксперт допускает, что на самом деле предложений может быть несколько больше, поскольку потребители нередко смешивают такие понятия, как «таунхаус на две квартиры» и «дуплекс». В итоге девелоперы или риелторы зачастую дуплексы позиционируют как более привычные для потребителей таунхаусы. Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», оценил долю рынка дуплексов не более чем в 25-30% и отметил, что число таких проектов заметно увеличилось после 2008 года, когда многие покупатели отказались от приобретения коттеджей и стали подыскивать более бюджетное загородное жилье.

По данным Vesco Consulting, в целом в Подмосковье дуплексы представлены в 38 поселках и насчитывают не более 900 единиц. «Наибольшее число дуплексов зафиксировано по Новорижскому и Волоколамскому, Киевскому и Калужскому шоссе», - уточняет Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting. Основной объем предложения дуплексов сконцентрирован на расстоянии до 70 км от МКАД. При этом, как объясняет Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), на расстоянии более 50 км встречаются лишь единичные проекты - это дуплексы в составе города-спутника Новое Ступино в 70 км к югу от Москвы, КП Золотые пески, на Можайском водохранилище в 120 км от МКАД и «Дубна Ривер Клаб» в городе Дубна (110 км от МКАД).

Дома похожие и разные

Дуплекс является чем-то средним между классическим таунхаусом и коттеджем. «В отличие от таунхауса, где может быть от 2 до 10 квартир (секций), дуплекс – это только два блока», - говорит Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». По сравнению с коттеджем дуплекс гораздо привлекательнее по цене за счет двух основных факторов. «Во-первых, - отмечает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), - общая стена дает возможность экономить на строительных материалах, а значит, и на конечной стоимости. Во-вторых, у дуплексов, по сравнению с коттеджами, гораздо меньший придомовой участок, который также оказывает существенное влияние на цену». По практике продаж у коттеджей востребованы площади от 10 соток и более, а для дуплексов оптимальной считается площадь от 3 до 5 соток, т.е. та же, что и для таунхаусов.

Среди преимуществ, которые ставят дуплекс на ступень выше таунхаусов, эксперт назвал «гораздо меньшее ощущение тесноты». Особенно эту разницу могут почувствовать жители средних блоков многосекционных таунхаусов, у которых с обеих сторон есть соседи. К тому же в дуплексах окна квартиры могут выходить на три стороны света, что позволяет «играть» с планировкой и количеством комнат.

Еще одно важное отличие назвала Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи», - дуплексы можно строить как на землях, отведенных под малоэтажное строительство, так и на землях ИЖС, таунхаусы же – только на землях, специально предназначенных под малоэтажное строительство, что увеличивает стоимость последних.

Разновидность дуплексов - это флэтхаусы. Застройщики называют этот формат двухэтажной квартирой в особняке, а компания «ГУД ВУД» даже запатентовала собственную разработку с одноименным названием и особое внимание уделяет прогрессивным технологиям современного домостроения.

Поселки с домами на две семьи

В настоящее время на рынке загородной недвижимости можно найти интересные предложения дуплексов в поселках разного класса комфортности. Например, в поселке бизнес-класса Vita Verde, на 15-м км Дмитровского шоссе, можно выбрать дуплекс площадью от 139,4 до 169,8 кв. м. Поселок строится в итальянском стиле, а все домовладения возводятся из традиционного для нашей полосы кирпича, в отделке также используется кирпич и искусственный камень. В поселке уже разведены и подключены все центральные коммуникации, проложены асфальтированные дороги. «БОльшая часть поселка построена, ряд домов уже заселен», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

По мнению Татьяны Алексеевой (Vesco Consulting), одним из наиболее интересных проектов, включающих дуплексы, является поселок бизнес-класса Скипер, расположенный вблизи деревни Лешково в 14 км по Новорижскому шоссе. Застройка территории поселка включает 60 дуплексов площадью от 186 до 240 кв. м. Также в поселке планируется организовать декоративный пруд, детские и спортивные площадки, прогулочные дорожки с возможностью выхода в лес и на берег реки Истра.

В поселке La Promenade-2 (Киевское шоссе, 15 км от МКАД) предлагаются коттеджи и дуплексы площадью 380 кв. м с участками 9-15 соток. Инфраструктура комплекса включает все для активного образа жизни и отдыха: фитнес-центр с бассейном, теннисные корты, футбольное поле, зимний каток и лыжные трассы, велосипедную трассу в лесу. Также есть собственная река с прогулочной набережной-променадом и лодочной пристанью, ресторан, мини-маркет, бильярдная, спортивная площадка, детский сад и детский клуб, игровые площадки и каменные гроты у реки.

В КП Белый берег (Новорязанское шоссе 16 км от МКАД) площадь дуплексов варьируется от 280 до 386 кв. м, а участков - от 3 до 8 соток. Дома предлагаются к продаже со свободной планировкой, к ним подведены все коммуникации, а придомовые участки облагорожены специалистами по ландшафтному дизайну. Для жителей и гостей поселка действует инфраструктура, которая включает магазин, ресторанно-гостиничный и торгово-развлекательный комплексы, детский сад, спорткомплекс, прогулочно-парковую зону с искусственным прудом и местный яхт-клуб.

30 июля 2012 года состоялась презентация совместного проекта компании Kaskad Family и корпорации «ГУД ВУД» – загородного поселка Ульянкины Горки, расположенного в 35 км от МКАД, трасса «Дон». В рамках проекта планируется построить 50 дуплексов – флэтхаусов рассчитанных на постоянное проживание. Площадь одной квартиры, расположенной в двух уровнях, – 83 кв. м, а участка - 5 соток. Сегодня в поселке уже полностью построен дом, который отделом продаж используется как шоу-рум. Он полностью отделан и меблирован, поэтому у покупателей есть возможность увидеть, как можно обустроить свой собственный дом. В поселке начали строить и другие дома. Строительство флэтхауса занимает примерно три месяца.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД» (Good Wood), рассказал, что флэтхаусы строят по сэндвич-технологии – внутри клееный брус, снаружи энергоэффективное утепление и внешняя отделка современным высокотехнологичным и экологически чистым материалом. Основная идея, заложенная в создании нового типа жилья - совмещение в одном проекте экологии деревянного загородного дома с комфортом и внешним видом городской квартиры, а также комплектующих и инженерных систем высокого качества от ведущих европейских производителей с доступной ценой.

Похожий проект альянса Kaskad Family и «ГУД ВУД» - КП Бакеево - строится в 18 км по Пятницкому шоссе. Отмечая интерес к данному проекту, Александр Дубовенко («ГУД ВУД») добавил, что за последнюю неделю июля было продано 6 квартир в трех флэтхаусах.

Василиса Баженова («Новые дачи») рассказала, что компания начала строить кондоминиум на территории частного сектора в Одинцове. На участке будет возведено четыре дома-дуплекса, рассчитанных на две семьи каждый. Площадь каждой половины дуплекса – 140 кв. м. Дома возводятся по панельно-каркасной технологии, основу которой составляет клееный брус высшего качества. Территория кондоминиума будет окружена забором и полностью благоустроена. После ввода комплекса в эксплуатацию в нем будет функционировать административно-охранный офис. Строительство всех домов планируется завершить в октябре 2012 года.

Магистральный газ или электричество?

Важный момент, который интересует покупателей дуплексов, – это расходы на их обогрев. И этот вопрос всегда следует после того, как покупатели узнают, какие к дому подведены коммуникации. «Так как дуплексы являются аналогом городской квартиры, то и уровень оснащения коммуникациями у них должен быть соответствующим», - подчеркивает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Поэтому потребители предпочитают магистральный газ, поскольку газовое отопление обходится им значительно дешевле, нежели электрическое.

Но у застройщиков существует следующая практика: пока газ к поселку только тянут, в домах устанавливаются электрические котлы. И как раз по такой схеме сейчас предлагается отопление во флэтхаусах в поселке Ульянкины Горки. Дома оборудуются электрическими котлами, но как только магистральный газ будет подведен к поселку (технические условия получены), собственники самостоятельно примут решение, оплачивать им подключение газа (примерно 270-300 тыс. рублей) или продолжать пользоваться электрическим обогревом.

Как объяснил Александр Дубовенко («ГУД ВУД»), дома в Ульянкиных Горках строятся с учетом всех самых современных требований - особое внимание разработчики уделили сохранению тепла: были тщательно подобраны натуральные теплоизоляционные материалы, разработаны новые конструкции активного внешнего утепления, окна и двери установлены по уникальной «северной» технологии. В результате для отопления дома электричеством в течение всего года требуется только 4-5 кВт электроэнергии.

Что же касается мировой практики, то, по словам Асет Гайрабековой («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), в более 80% домов в Европе установлены газгольдеры.

Полдома по цене двушки

Понятно, что половина дома стоит дешевле, чем целый дом. Правда пропорции соблюдаются в том случае, когда в сравнение идет недвижимость одного класса. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») рассказал, что на сегодня средняя стоимость дуплекса в поселке бизнес-класса составляет 6-9 млн рублей. Но в поселке Vita Verde до конца августа действует акция, по которой дуплекс площадью 145 кв. м можно приобрести всего за 7,2 млн рублей. По этому же направлению, но уже в 110 километрах от МКАД в поселке бизнес-класса Дубна Ривер Клаб цена дуплекса площадью 150 кв. м составляет 7,5 млн рублей, а 175 кв. м – 9,1 млн рублей. В поселке Скипер, тоже позиционирующемся в бизнес-классе, стоимость предложения и вовсе варьируется от 15 до 19 млн руб.

В классе эконом цены ощутимо ниже. «Если говорить об абсолютных цифрах, - говорит Асет Гайрабекова («ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»), - то обычная цена предложения дуплекса в коттеджном поселке - от 45-50 тыс. руб. за кв. м». Например, квартира в дуплексе в проекте «Ульянкины Горки» на старте проекта стоит 3,9 млн рублей (45,9 тыс. руб. за кв. м).

В городской застройке цены ощутимо выше. Например, стоимость квадратного метра в дуплексе в частном секторе Одинцова составляет уже 60,7 тыс. руб.

Структура предложения коттеджных поселков, реализующих различные виды таунхаусов, по данным Vesco Consulting:

Параметры площадей дуплексов и таунхаусов, по данным Vesco Consulting:

 ДуплексТаунхаус
Ср. площадь домовладения, кв. м 272 204
Ср. площадь участка, сот. 5 3,5


Динамика стоимости предложения на таунхаусы и дуплексы, по данным Vesco Consulting:


 3 кв. 2011 г.4 кв. 20111 кв. 20122 кв. 2012
Таунхаусы
Средняя стоимость 1 кв. м, долл. 2339 2091 2339 2 142
Средняя стоимость домовладения, долл. 518 000 366 600 502 000 455 500
Дуплексы
Средняя стоимость 1 кв. м, долл. 2512 2421 2710 2556
Средняя стоимость домовладения, долл. 612 000 597 200 678 000 602 600



Эксплуатационные расходы на примере конкретных проектов, по данным Vesco Consulting:


Название поселкаШоссеРасстояние от МКАДСодержание в мес., руб.
Белый берег Новорязанское 20 10 000
Светлогорье Новорижское 38 12 000
Новое Глаголево Киевское 30 10 000
La Promenade-2 Киевское 15 Ок. 15 000
Липки парк Новорижское 25 12 000-15000



 Источник: metrinfo.ru

Позвонить
Заказать
обратный
звонок