02/08

Загородная жизнь. Как за каменной стеной?

02 Августа, 2010
Журнал «Недвижимость & цены»

Стремление хозяина загородного дома обезопасить свою собственность понятно — желающих поживиться за чужой счет хватало во все времена. Насколько защищены сегодня коттеджные поселки и какие меры предпринимают девелоперские и управляющие компании для обеспечения спокойствия их жителей? Комментирует директор по развитию Гуд Вуд Дубовенко А.С.

 

Стремление хозяина загородного дома обезопасить свою собственность понятно — желающих поживиться за чужой счет хватало во все времена. Насколько защищены сегодня коттеджные поселки и какие меры предпринимают девелоперские и управляющие компании для обеспечения спокойствия их жителей? Степени защиты Воровство в отсутствие законных владельцев загородных домов — явление рядовое. Порой неприятные инциденты происходят даже в поселках, обнесенных высоким забором, ведь на территории, где строят дома, постоянно присутствуют посторонние: рабочие бригады, поставщики материалов, мебели, техники и т. д. В полностью готовых, обжитых загородных проектах «галоши пропадают» реже, но и тут риска не избежать. Чтобы обезопасить жителей от нежелательных происшествий, в поселках организуют охрану. Но в большинстве объектов классов эконом и бизнес она ограничивается наружным забором, контрольно-пропускным пунктом на въезде и, как правило, одним-двумя охранниками, обеспечивающими соблюдение режима доступа. «Пропускная система работает следующим образом: номера всех машин записываются на КПП. А если инфраструктура поселка открыта для посторонних, то им оформляют пропуск. Те же правила действуют и для гостей», — рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Такая охрана, как признает Александр Дубовенко, директор по развитию компании GOOD WOOD, не может гарантировать полноценную защиту. Впрочем, охраны, способной оказать эффективное сопротивление, скажем, нападению извне, в поселках не бывает. Она, наверное, присутствует только в загородных резиденциях президента. «Надо сказать, что поселков с действительно развитой системой безопасности не так много, — подтверждает Н. Кац. — Например, в Горках-8 на Рублево-Успенском шоссе имеется собственное отделение милиции с постами в нескольких точках, вся территория регулярно патрулируется. Однако загородных комплексов, сопоставимых по уровню организации охраны, почти нет». В поселках высокой ценовой категории помимо КПП организуют патрулирование. Территорию (в основном в ночное время) обходит группа охранников, в распоряжении которых имеются различные спецсредства: резиновые палки, газовые баллончики, наручники, радиостанции, транспорт. По периметру загородного комплекса установлены камеры видеонаблюдения и разнообразные датчики. Иногда как на территории поселка, так и в коттеджах организован усиленный режим безопасности с применением сложных технических средств. Стоит добавить, что препятствовать полноценной охране могут особенности поселка. Например, если собственники берут в аренду лесную территорию, исключается возможность установить общий забор и организовать единую зону, которую может контролировать охрана поселка. Как это работает? «Для обеспечения безопасности жителей может быть нанято частное охранное предприятие, а иногда и сотрудники вневедомственной охраны. Но зачастую эти варианты обходятся весьма дорого, а застройщики с кризисом стали внимательно относиться к расходам», — говорит Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. Хорошим выходом, как признался один девелопер, считается найм сотрудников местного отделения милиции. Они занимаются охраной поселка в свободное от службы время, делают это весьма эффективно и за умеренный оклад. Местные хулиганы их боятся. Милиционеры в курсе того, что происходит в районе и при необходимости подключают свои связи. Но чаще всего охранниками работают свои, поселковые сторожа. А. Дубовенко обращает внимание покупателей на то, что на период продаж девелопер организует охрану, которую снимает, как только все участки в поселке реализованы. «Что будет в дальнейшем при эксплуатации поселка, никто не знает. Тут все зависит от управляющей компании», — говорит эксперт. Ее, в свою очередь, выбирает ТСЖ, которое и решает, стоит ли платить за ту или иную опцию. Так, в поселках экономкласса расходы на охрану сводятся к выплате зарплаты сотрудникам на КПП. «Круглосуточное присутствие охранника на въезде стоит 80 тыс. руб./мес. Если соблюдать ТК РФ, то должно быть четыре смены, каждая по 20 тыс. руб. Кроме того, нужно учесть налоги и доход самого ЧОПа. В реальности на КПП часто работает не четыре человека, а один — это дешевле», — разъясняет А. Дубовенко. В поселках классов элит и бизнес за общее обслуживание с жильцов взимают 45–60 тыс. руб./мес. Разумеется, за эти деньги можно обеспечить безопасность на более высоком уровне. Однако в связи с кризисом собственники домов все чаще голосуют за сокращение расходов. «У россиян несколько специфичное чувство денег, — комментирует А. Дубовенко. — Например, 1 млн долл. за загородный дом признается не такой уж большой суммой. При этом 1 тыс. долл./мес. (а это 0,1% от стоимости недвижимости) считается довольно высоким взносом за обслуживание». Дано ли нам предугадать? Можно ли оценить эффективность охраны в уже функционирующем поселке? «Логично было бы предположить, что чем дороже объект, тем выше уровень его защищенности. Ведь грабителей в первую очередь привлекают дома в элитных поселках, — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». — Однако на поверку оказывается, что данное правило соблюдается далеко не всегда. Это может быть, в частности, связано с беспечностью жителей либо недобросовестностью застройщика или управляющей компании». Н. Кац признает, что лучше всего охрана организована на Рублево-Успенском шоссе, в зоне до 20 км от МКАД. Оценить уровень безопасности можно по степени технической оснащенности, а также по статусу охранного предприятия. «Очевидно, что вариант с пенсионером-вахтером при въезде заметно отличается от того, когда на КПП дежурит пара вышколенных вооруженных сотрудников в форме, повсюду стоят видеокамеры, а по улицам ходят проводники с собаками», — поясняет А. Рыков. Об уровне охраны можно судить и по косвенным признакам. «Если в обжитом поселке на первых этажах домов стоят решетки, то для потенциального покупателя есть повод задуматься — значит, неприятные инциденты здесь уже случались», — замечает Н. Кац. Ничто не мешает жителям усиливать уровень безопасности своего дома за собственный счет. Например, можно нанять охранника, который будет проживать в отдельном помещении на территории домовладения. «Собственники могут пользоваться дополнительными услугами пультовой охраны», — отмечает Алла Прохина, директор департамента загородной недвижимости Chesterton. Помогают делу всевозможные сигнализации. Особенно эффективной эксперты считают систему «умный дом». «Ее основное назначение — полный контроль над всей инженерией в доме, и прежде всего на предмет безопасности, — рассказывает Л. Ежова. — Минимальный набор для частного дома включает в себя контроль отопления, водо- и газоснабжения, охранные (видеонаблюдение) и пожарные системы, управление электроэнергией, сервисные службы (чистка бассейна, полив газона, закрытие и открытие рольставней)». Как видим, «умный дом» защищает не только от воров, но и от бытовых аварий. Ну а в плане охраны важно, что такая интеллектуальная система может по удаленной команде включать датчики движения и автоматически сигнализацию. Будущее охраны Напоследок задумаемся над вопросом о перспективе охраны. Всегда ли она будет нужна в российских загородных поселках? Ведь в развитых западных странах это вообще не принято. «За границей не так много современных поселков. В каком-то смысле Россия обгоняет Запад, — рассуждает А. Дубовенко. — Европейцы и американцы живут в малоэтажных пригородах уже 200 лет, а мы только начали их создавать. И сразу строим лучшее. Там в поселках имеется скорее не охрана, а ресепшен. Думаю, мы к этому тоже придем. В России уже наметилась тенденция к уменьшению заборов. В какой-то момент они вообще будут не нужны. А вместе с ними, наверное, уйдет в прошлое и охрана». Другие эксперты придерживаются иного мнения. «Вряд ли настанет время, когда охрана окажется лишней. В противном случае поселки наводнят всякие проходимцы», — говорит А. Рыков. «Я считаю, что безопасность не перестанет быть актуальной. Для покупателей загородной недвижимости и их семей важен комфорт проживания в поселке», — вторит ему А. Прохина.

Позвонить
Заказать
обратный
звонок