26/05

На воздухе: Не берут — и не надо

На загородную недвижимость предпочитают копить, а не брать на нее кредит. Договориться с застройщиком бывает легче, чем с банком.

Валентина, стареющая бизнесвумен, решила перебраться изродногоВладивостокавМоскву, понянчить внуков. Оставив бизнес внадежных руках управляющего, она стала присматривать дом впригороде столицы детям, даиейсамой, нужен свежий воздух, объясняла она риэлтору. Ноподходящий вариант оказался дороже, чем она думала. Брокер предложил оформить ипотеку, благо коттеджный поселок был аккредитован при банке. Номосковское отделение кредитной организации неустроил социальный статус потенциальной заемщицы.Вот если бы выбыли невладельцем бизнеса, аего гендиректором, тогда вопросов бы невозникло, объяснил отказ банковский консультант. Девелоперпоселка, где Валентина выбрала дом, посоветовал ейобратиться вбанк поместупрописки бизнеса. Женщина иоткомандированный сней юрист стройкомпании слетали воВладивосток, где местное отделение того же самого банка, что отказал ейвМоскве, буквально занесколько часов одобрило кредит нанужную сумму.

Трудности оценки

Почти все банки, активно кредитующие физлиц, предлагают ипотечные программы наприобретение загородного дома сземельным участком. Декларируемые условия увсех сопоставимы: первоначальный взнос от25%, процентные ставки от12до16% врублях, сроки погашения долга от10до50 лет. Нонапрактике все оказывается сложнее, рассказываетЕвгений Скоморовский, гендиректорCentury 21Россия: оценочная стоимость исроки кредитования, как правило, занижаются, апервоначальный взнос, напротив, увеличивается минимум до40%. Кредиторы также предъявляют жесткие требования кдокументам наземельный участокирасположенные нанем строения.

Параметры кредита сильно зависят откредитной истории заемщика, уровня его доходов, состава семьи, имеет ли онзарплатный проект вданном банке, отразмера первоначального взноса ит.д., добавляетСергей Глебов, вице-президент поуправлению земельными активами группы ПСН.Фактически кредит под залог готового жилья видеальном случае покрывает от40до50% его реальной рыночной стоимости, сочувствует заемщикам Скоморовский.

Доступная статистика пообъемам загородной ипотеки весьма приблизительна. Вобщем числе выдаваемых банками кредитов этот вид кредитования часто даже невыделяется отдельной строкой, аидет вграфеПрочие наряду сломбардным кредитованием(под залог непокупаемого, ауже имеющегося жилья) икоммерческой ипотекой(предоставляется напокупку нежилых помещений). Вбанковских портфелях онредко превышает 5%, обычно составляет 2-3%.

ОпрошенныеВедомостями эксперты оценивают ипотечные продажи назагородном рынке от10до30% взависимости отсегмента(эконом или бизнес) ивида недвижимости(земля, коттеджи, таунхаусы). Те,кто строит ипродает дорогое загородное жилье, считают, что торгующие дешевым получают больше клиентов поипотеке. Инаоборот. Единообразия воценкахнет.

Скорректными оценками наэтом рынке вообще туго. Как признаются банкиры, занимающиеся кредитованием загородной недвижимости, уразных оценщиков один итот же объект может различаться вцене внесколько раз. Особенно если онпозиционируется продавцом как элитный.Проблема втом, что вРоссии нет оценщиков федерального уровня, которые могли бы работать повсей стране, нет единыхбазнедвижимости, объясняет Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.

Впрочем, коттеджи наРублевке випотеку уже неберут недавний кризис показал, что этот продукт малоликвиден.Сбольшим отрывом лидируют кредиты напокупку готовых домов, следом идет кредитование строительства, исовсем немного ипотечных сделок проходит вотношении участков без подряда, ранжирует сделки руководитель девелоперского направленияГуд вудаИгорь Тучков. Наземлю люди находятналичные деньгигораздо чаще, чем настроительство наней дома, объясняет он.Пустая земля менее ликвидна, чем земля спостроенным домом, добавляет гендиректор Altimus Development Владимир Щекин. Поэтому банков, которые кредитуют покупку готового дома, гораздо больше, чем кредитующих только под залог приобретаемой земли.Когда покупается только земля или строящийся дом, велик риск невозврата кредита. Банк нехочет вслучае неплатежеспособности заемщика остаться сголой землей, так как незнает, что сней делать, резюмирует девелопер.

Количество аккредитованных при банках поселков год отгода растет. ПоданнымVesco Consulting, если вкризисный 2008год таковых было 72,товмарте 2013г. уже 252.Партнерские программы скрупными банками признак ликвидности проекта, объясняет склонность девелоперов кпартнерствуСергей Нагорный,коммерческий директоркомпанииПробизнес-девелопмент.Дмитрий Окороков, президентЗавидово девелопмента, говорит, чтобанки судовольствием готовы финансировать загородные проекты, если сзастройщиком все впорядке, онможет показать активы ихорошо зарекомендовал себя нарынке, если объекты кредитования всобственности, аклиент, получающий ипотеку, может подтвердить доходы или обеспечить кредит собственным имуществом.

Дорогие деньги

Владимир Щекин считает, что развитию загородной ипотеки мешает еедороговизна:Стоимость денегвелика. Ипоэтому человек лишний раз задумается, брать ему ипотеку или нет. Его поддерживаетНаталья Картавцева, заместитель гендиректора попродажам ОПИН:Развитию загородной ипотеки мешают впервую очередь высокие процентные ставки. Второе это недостаточная гибкость банков. Если поселок строится, тоэто ограничивает возможности покупателей виспользовании загородной ипотеки.

Еще проблематичнее, пословам застройщиков, получить кредит настроительство дома. Хотя интерес клиентов кэтому виду кредитования довольно активен. Участки без подряда по-прежнему занимают львиную долю впредложении исделках назагородном рынке. Поданнымirn.ru, вконце 2012г.напервичном рынке участков без подряда Подмосковья только поселков сэлектричеством игазом насчитывалось432.

Кредит настроительство дома является неким компромиссом между банком, девелоперами, торгующими участками без подряда, ипокупателем-заемщиком. Основной проблемой для всех является то,что стоимость коттеджа оказывается выше, чем цена участка, накотором его планируется построить.Если говорить про удаленные отМосквы поселки, торазница вценах может быть в3-5раз! восклицаетЕвгений Копылов, коммерческий директор иуправляющий партнер девелоперской группыИнтегра. Поэтому девелопер нередко предлагает клиентам направить часть средств, которые они хотели потратить напокупку участка, настроительство дома, аземлю приобрести сиспользованием ипотечного кредита. Клиенты ПСН при покупке участка без подряда часто берут ипотеку, чтобы вложить средства встроительство дома, рассказал Глебов. АкомпанияГуд вуд готова давать ипотечным покупателям скидку вразмере набежавших загод процентов, при условии что терассчитаются сдевелопером втечение года, поделился Тучков.

Если же клиент нехочет связываться сипотекой, нообещает оплатить загородную недвижимость втечение нескольких месяцев, застройщики готовы предоставить рассрочку обычно натри месяца, всамом крайнем случае догода.Если человек приходит иговорит: ясейчас могу принести только 30%, авсе остальное потом, тогда мыдаем рассрочку натри месяца. Если платит 50%, томыможем дать рассрочку инаполгода. Банки недают ипотеку наполгода это слишком короткий для них срок, невыгодно, объясняет стандартную для Altimus Development схему Щекин.Это гораздо проще, чем обременять себя ипотекой, утверждает он.Поипотеке укомпании продается 30%объектов, аврассрочку 45%.

В85%случаев клиенты могут договориться сдевелопером опоэтапной(догода) оплате загородной недвижимости, свидетельствуетТатьяна Алексеева, заместитель гендиректора Vesco Consulting.

Дорогое не продашь

Юлия Кожух, брокер Century 21 ABC Group:

Под элитные загородные дома раньше активно брали ипотеку, носейчас спроса наних нет. Унашей компании вработе есть два загородных дома изэтой категории: один прямо наРублевке, другой наНиколиной горе. Всвое время хозяева покупали каждый изних примерно за$10млн. Сейчас готовы продать за$5-6млн, поскольку надо отдавать полученный вмомент покупки банковский кредит. Однако продажа подобных объектов дело долгое исложное.

Источник: Ведомости

Позвонить
Заказать
обратный
звонок